Legge semplificazioni e testo unico edilizia: ampliato il concetto di tolleranze costruttive

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Nel testo unico edilizia è stato esteso il concetto di tolleranze costruttive alle irregolarità geometriche e alle modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché alla diversa collocazione di impianti e opere interne

Con la pubblicazione della legge semplificazioni sono state introdotte una serie di modifiche al dpr n. 380/2001 (testo unico edilizia) tra cui l’ampliamento del concetto di “tolleranze costruttive“.

La legge semplificazioni (L.120/2020) infatti aggiunge al dpr 380/2001 il nuovo articolo 34 -bis (Tolleranze costruttive).

Il nuovo art 34 bis del testo unico dell’edilizia

L’articolo 34 bis ricade nel Titolo IV “VIGILANZA SULL’ATTIVITÀ URBANISTICO EDILIZIA, RESPONSABILITÀ E SANZIONI” al capo II “sanzioni”: esso è suddiviso in tre commi.

Comma 1 – tolleranza del 2%

Il primo comma del nuovo articolo riporta:

1. Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.

In pratica viene confermata la tolleranza massima del 2%, di discordanza tra progetto e costruito, tra quanto riportato nel titolo abilitativo e quanto effettivamente realizzato (prima tale misura era inglobata nell’art.34).

La tolleranza del 2% riguarda:

  • altezze dei fabbricati;
  • distacchi e distanze tra fabbricati e tra fabbricati e strade;
  • cubature e volumetrie;
  • superfici coperte (e quindi scoperte);
  • “ogni altro parametro delle singole unità immobiliari” quindi ad esempio SLP (superficie lorda di pavimento) e SNR (superficie non residenziale).

Quindi, se ci si discosta da quanto previsto dal progetto (nella tolleranza massima del 2%) non si incorrerà in sanzioni.

Comma 2 – modifiche di lieve entità

Il comma 2 dell’art. 34 bis riporta:

2. Fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.

Il comma stabilisce che:

  • le irregolarità geometriche degli edifici di minima entità;
  • le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità;
  • la diversa collocazione di impianti;
  • la diversa collocazione di opere interne;

eseguite durante i lavori, non comportano sanzioni e violazione delle norme a patto che:

  • siano eseguiti su immobili non sottoposti a tutela ai sensi del codice dei beni culturali (dlgs n. 42/2004);
  • non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia;
  • non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.

Comma 3 – la dichiarazione asseverata del tecnico

Il nuovo articolo del testo unico infine riporta al comma 3:

3. Le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.

In pratica il tecnico che durante i lavori accerta la presenza di “lievi irregolarità” e “difformità nei limiti del 2%” dovrebbe comunicarli al Comune con apposita dichiarazione asseverata.

 

Clicca qui per scaricare il testo unico dell’edilizia aggiornato alla legge semplificazioni

 

praticus-ta

 

5 commenti
  1. Franco
    Franco dice:

    Ma se si tollera che la larghezza, profondità ed altezza varino del 2%, perché limitano la cubatura (prodotto proporzionale alle 3 tolleranze lineari) al 2% e non al 6,1%.
    Mi sa che hanno semplificato proprio nulla! Una semplice CILA prima della fine dei lavori è poi SCIA di agibilità …. e prima cambiare testa ed il metro ai capo cantieri,

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  2. Saverio
    Saverio dice:

    La tolleranza del 2% riguarda le altezze, le superfici e le cubature: se si dovesse applicare al prodotto di larghezza e lunghezza (superfici) e separatamente alle altezze, si avrebbe un coefficiente di maggiorazione di 1,02 con cui moltiplicare le superfici e 1,02 con cui moltiplicare le altezze, ovvero di 1,04 con cui moltiplicare i volumi, che però la norma stessa limita al 2% di incremento (dunque moltiplicatore 1,02), di fatto dimezzando i possibili scostamenti di larghezza e lunghezza. Ma dubito che il nostro legislatore, piuttosto a digiuno di matematica, abbia fatto tanto sofisticati ragionamenti …

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    • Paola
      Paola dice:

      No, ti sbagli.
      Le prescrizioni dei regolamenti edilizi, delle norme tecniche, eccetera, fissano parametri quali volume (oppure SUL) e altezze. E non le singole dimensioni planimetriche. Se il tuo volume ammissibile e’ 90, il tuo progetto deve avere volume massimo 90, poi che lo fai in pianta 10×3 o 6×5 non conta.
      Per cui il legislatore non ha sbagliato.

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  3. Marco
    Marco dice:

    Ma la tolleranza del 2% è solo in eccedenza? Cioè se un abitazione ha un vano in meno rispetto al titolo abilitativo (e quindi si supera il 2% ma in diminuzione) il comma 1 è valido o no?

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    • Mario Guerriero
      Mario Guerriero dice:

      Ciao Marco,
      no, la tolleranza del 2 % è sia in eccedenza sia in riduzione. La norma infatti parla di una generica “violazione edilizia contenuta entro il limite del 2 per cento”.

      Rispondi

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