Terreni edificabili e terreni agricoli, dal Notariato chiarimenti per l’applicazione delle imposte indirette

Tutto quello che c’è da sapere sul regime fiscale e la qualificazione urbanistica che si applica a “terreni edificabili”, “terreni agricoli” e “fondo rustico”

Per l’applicazione delle imposte indirette la normativa fiscale prevede trattamenti tributari differenti in base alla destinazione urbanistica dei terreni: la valutazione di un terreno agricolo è diversa da quella di un terreno concretamente edificabile, ed è diversa anche da quella di un terreno con l’aspettativa di edificabilità.

Inevitabilmente, quindi, la qualificazione urbanistica di un terreno può comportare delle conseguenze anche sul valore dei terreni e sulla loro tassazione.

In particolare:

  • ai fini IVA, ai sensi dell’art.2, comma 3, lettera c) del DPR n. 633/72, non sono considerate cessioni di beni (e quindi sono fuori dal campo IVA) le cessioni che hanno per oggetto “terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria a norma delle vigenti disposizioni”; la qualità di essere “suscettibile di utilizzazione edificatoria” rileva quindi in negativo: la cessione di tutti i terreni da parte di un soggetto IVA è soggetta a IVA, a meno che essi siano “non suscettibili di utilizzazione edificatoria”; la norma precisa che “Non costituisce utilizzazione edificatoria la costruzione delle opere indicate nell’art.9, lettera a), della legge 28 gennaio 1977, n.10” (e cioè le “opere da realizzare nelle zone agricole ivi comprese le residenze, in funzione della conduzione del fondo e delle esigenze dell’imprenditore agricolo a titolo principale, ai sensi dell’articolo 12 della legge 9 maggio 1975, n. 153”)
  • per l’imposta di registro nell’art.1 della Tariffa parte I allegata al DPR n.131/86 viene stabilita un’aliquota maggiore (15%) di quella ordinaria (9%) per il trasferimento di terreni “agricoli e relative pertinenze” se gli acquirenti non sono imprenditori agricoli a titolo principale; la regola è quindi l’aliquota del 9%, mentre l’aliquota del 15% viene riservata ai terreni che hanno in positivo una destinazione agricola; per le locazioni di “fondi rustici”, invece, all’art.5 della medesima Tariffa parte I viene stabilita un’aliquota minore (0,50%) di quella ordinaria (2%)
  • sempre in tema di imposta di registro l’ultimo periodo del comma 4 dell’art.52 del DPR n.131/86 esclude dalla valutazione automatica degli immobili basata su coefficienti catastali i terreni per i quali gli strumenti urbanistici prevedono la destinazione edificatoria; oggi però la valutazione automatica non è più applicabile alle cessioni a titolo oneroso di terreni 1; la norma resta quindi applicabile solo alle fattispecie diverse dalle cessioni, quali le divisioni. Norma di analogo contenuto è vigente in tema di successioni e donazioni: l’art.34, comma 5, del D.Lgs. 31 ottobre 1990, n.346

Studio Notariato

Nello Studio 16/2018 del Notariato (La qualificazione urbanistica dei terreni: effetti sulle imposte indirette) vengono analizzate le differenze tra terreni edificabili, terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria e terreni agricoli , nonché chiarimenti sulla normativa fiscale e la qualificazione urbanistica dei terreni rilevanti al fine dell’applicazione delle imposte indirette. Vengono, infine, esaminati alcuni esempi concreti che si presentano frequentemente.

Terreni edificabili

La qualificazione di un terreno come “suscettibile di utilizzazione edificatoria” non dipende né dalle qualità naturali del terreno, né dalla posizione, ma alla destinazione che ad esso viene data dagli strumenti urbanistici.

Il Notariato chiarisce, infatti, che lo jus aedificandi di un terreno non è compreso nel diritto di proprietà di un suolo; l’edificabilità viene, invece, attribuita tramite un’attività amministrativa che tiene conto dei molteplici interessi pubblici e privati, connessi all’assetto del territorio e alla sua trasformazione.

Dal punto di vista urbanistico, quindi, un terreno può dirsi edificabile solo dopo che lo strumento urbanistico generale è divenuto efficace e, se necessario, anche dopo che sia divenuto efficace lo strumento urbanistico attuativo; solo in quel momento, infatti, si potrà effettivamente ottenere il permesso di costruire. Dal punto di vista economico, invece, anche la mera adozione dello strumento urbanistico crea aspettative sulla edificabilità del suolo che ne fanno crescere il valore.

In riferimento al trattamento fiscale, il Notariato precisa che:

ai fini tributari sono edificabili tutti quei terreni che tali sono qualificati da uno strumento urbanistico, indipendentemente dalla sussistenza dell’approvazione regionale dello strumento urbanistico e di strumenti attuativi che rendano possibile in concreto il rilascio della concessione edilizia in quanto è di comune esperienza che la circostanza che la vocazione edificatoria di un suolo sia stata formalizzata in uno strumento urbanistico, ancorché non operativo, è sufficiente a far lievitare il suo valore venale secondo le leggi di mercato.

Terreni inedificabili

La normativa urbanistica oltre a stabilire, attraverso gli strumenti pianificatori, come e quando costruire su un fondo può, inoltre, imporre vincoli che determinano l’inedificabilità del terreno.

Di conseguenza, la presenza di vincoli di inedificabilità assoluta fa perdere al terreno la qualifica di “suscettibile di utilizzazione edificatoria” anche se questa è prevista dagli strumenti urbanistici.

Terreni con l’aspettativa di edificabilità

In riferimento ai terreni con l’aspettativa di edificabilità, ossia in attesa del compimento dell’iter burocratico previsto dalla normativa al fine di procedere all’edificazione dello stesso, la valutazione fiscale non può essere identica a quella di un terreno già concretamente edificabile.

In definitiva, la valutazione di un terreno agricolo è diversa da quella di un terreno concretamente edificabile; ma è diversa anche da quella di un terreno in attesa del compimento dell’iter burocratico previsto dalla normativa al fine di procedere all’edificazione.

Il trasferimento di un terreno coltivato, ma considerato suscettibile di destinazione edificatoria dagli strumenti urbanistici, sarà pacificamente soggetto a imposta di registro con l’aliquota normale del 9% e non con quella “maggiorata” del 15%.
Viceversa, se gli strumenti urbanistici prevedono la destinazione agricola, si applicherà l’aliquota del 15% anche se un terreno è di fatto destinato a uso non agricolo.

Terreni agricoli

Quando lo strumento urbanistico prevede la destinazione agricola, e quindi l’utilizzazione del terreno quale bene produttivo in sé, di modo che il proprietario possa trarne i frutti naturali, anche una limitata possibilità di costruire strumentale allo sfruttamento del fondo (con un indice di edificabilità al massimo di 0,03 mc/mq), non può mai portare a considerare il terreno edificabile. In pratica, il terreno è e resta agricolo, perché la minima edificazione non costituisce l’utilizzazione del fondo, ma solo uno strumento per la sua utilizzazione a fini agricoli.

Per quanto riguarda l’Iva, la cessione da parte di soggetti Iva di terreni con destinazione d’uso agricola, anche se a questi viene attribuita una potenzialità edificatoria maggiore di 0,03 mc/mq, non è soggetta a Iva ma a imposta di registro.

In materia di imposta di registro, invece, ad una qualificazione di un terreno come “terreno agricolo” o “fondo rustico” consegue un trattamento tributario più pesante in caso di trasferimento (aliquota del 15%) ovvero più leggero in caso di locazione (aliquota dello 0,50%)

Chiude lo studio del notariato una serie di casi particolari, quali:

  • terreni agricoli potenziati a fini edificatori
  • terreni agricoli ed installazione impianti fotovoltaici/eolici
  • terreni vincolati che non comportino un’assoluta impossibilità di sfruttamento a fini edificatori del suolo, ma solo l’impossibilità di edificare sul suolo vincolato o su porzione di esso
  • terreni con potenzialità edificatoria già sfruttata
  • terreni ricadenti in zone non residenziali ma destinate ad attrezzature ed impianti di interesse generale (zone F)

 

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