Detrazione Iva 50% su acquisto nuova casa: i notai la pensano diversamente dall’Agenzia delle Entrate

Detrazione Iva 50% su immobili residenziali, i notai analizzano la legge e forniscono interpretazioni talvolta discostanti rispetto a quelle dell’Agenzia delle Entrate

La legge di stabilità 2016 ha previsto una nuova detrazione ai fini Irpef, ossia la possibilità di portare in detrazione il  50% dell’Iva applicata sull’acquisto di unità immobiliari residenziali, di classe energetica A o B, cedute dalle imprese costruttrici, entro il 31 dicembre 2016 (v. art. “Detrazione Iva acquisto casa, in arrivo nuove agevolazioni fiscali“).

In questo articolo riproponiamo lo studio 7/2016 del Notariato che esamina le condizioni e l’applicabilità della detrazione, offrendo nuovi spunti di analisi.

L’approfondimento ha lo scopo di fornire informazioni utili in merito a presupposti soggettivi ed oggettivi dell’agevolazione fiscale, circa:

  • i soggetti beneficiari della nuova detrazione
  • le imprese che effettuano la cessione
  • la tipologia di immobili agevolabili
  • il requisito temporale e la richiesta di detrazione
  • il calcolo della detrazione, il principio di cassa e l’intrasferibilità del beneficio
  • il cumulo delle detrazioni

Il punto di vista del Notariato in merito ad alcuni requisiti soggettivi differisce rispetto a quello dell’Agenzie delle Entrate.

Il presupposto soggettivo del cedente: il parere dei notai è diverso da quello dell’Agenzia delle Entrate

Affinché si possa usufruire del beneficio la cessione deve essere effettuata da un’impresa costruttrice che:

  • applichi l’IVA all’atto di trasferimento
  • abbia effettivamente costruito l’immobile da trasferire (incluse le imprese che hanno realizzato l’immobile non direttamente, ma appaltando la costruzione ad un’altra impresa)

Relativamente alle imprese ristrutturatrici, i notai interpretano la norma diversamente da quanto fatto dalle Entrate in occasione di Telefisco 2016.

Infatti, secondo l’amministrazione finanziaria, non sono soggetti al beneficio gli immobili venduti da imprese di ripristino (ristrutturatrici), cioè da quelle imprese che acquistano un fabbricato ed eseguono o fanno eseguire sullo stesso gli interventi edilizi elencati dall’art. 3, comma 1, lett. c), d) ed f) del Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. n. 380/2001).

Secondo il Notariato, l’Agenzia ha fondato le ipotesi di non spettanza della detrazione principalmente su un’interpretazione letterale della norma. In particolare, è stato precisato che “dal tenore letterale della norma si desume che il presupposto agevolativo sia l’acquisto di immobili nuovi (ovvero quelli per i quali non sia intervenuto un acquisto intermedio) venduti direttamente dalle imprese costruttrici dei medesimi. Restano pertanto escluse le vendite effettuate da imprese che hanno solo eseguito lavori di recupero edilizio, per le quali potrebbero tuttavia ricorrere i presupposti per la diversa agevolazione di cui al comma 3, dell’articolo 16-bis, del TUIR”.

Un’interpretazione più sistematica, suggerirebbe di valutare le reali intenzioni del legislatore: questi, infatti, con l’agevolazione della detrazione sull’Iva ha inteso “equilibrare” il costo degli oneri fiscali assolti dall’acquirente al momento del rogito, dovuti al versamento dell’Iva piuttosto che dell’imposta di registro. Infatti, nel regime Iva, la base imponibile è costituita dal corrispettivo e l’imposta è pari al 10% (4% se “prima casa”, 22% se “abitazione di lusso”).

Invece le medesime cessioni in regime di imposta di registro, ossia cedute da privati,  soggiacciono ad un prelievo meno oneroso, dovuto a 2 fattori:

  • la base imponibile è nella maggior parte dei casi costituita dal valore catastale, inferiore all’importo di compravendita
  • l’imposta risulta inferiore: 9% (2% per la “prima casa”)

Con l’agevolazione fiscale in rassegna, il legislatore ha inteso rendere più equilibrata la tassazione, consentendo agli acquirenti degli immobili, le cui cessioni sono soggette (imponibili) ad Iva, il “recupero”, sotto forma di detrazione Irpef, di una parte dell’imposta pagata.

La medesima esigenza si manifesterebbe anche per le cessioni di immobili poste in essere dalle imprese di ripristino o ristrutturatrici che, solitamente, sono imponibili ai fini Iva.

Pertanto, negare la detrazione per il solo fatto che la cessione dell’immobile è effettuata da un’impresa non costruttrice ma solo ristrutturatrice risulterebbe in contrasto con la ratio dell’intervento normativo.

Per tale ragione, superando un’interpretazione rigorosamente letterale, i notai ritengono che si possa affermare che “il diritto alla detrazione dall’Irpef del 50 per cento dell’Iva riguarda anche le cessioni di immobili residenziali poste in essere dalle predette imprese di ripristino“.

Inoltre, secondo i notai la detrazione del 50% sull’Iva è cumulabile con quella prevista dall’art. 16-bis, comma 3 del TUIR, a differenza di come la pensa l’Agenzia delle Entrate.

Si tratta della detrazione spettante per l’acquisto di unità immobiliari dopo che l’impresa di ripristino abbia effettuato interventi di restauro, risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia riguardanti interi fabbricati. In tale ipotesi il beneficio fiscale non è commisurato all’Iva, ma al 50% del valore degli interventi eseguiti, che si assume in misura pari al 25% del prezzo pagato, entro l’importo massimo di 96.000 euro.

I notai precisano che la circostanza che l’acquirente possa già fruire di questa ulteriore detrazione non vale ad escludere che il medesimo soggetto possa fruire anche della detrazione commisurata all’Iva corrisposta all’impresa cedente.

Le due detrazioni operano su piani diversi e se il legislatore avesse voluto escludere il “concorso” dei due benefici avrebbe dovuto prevederlo espressamente.

È possibile che l’Agenzia delle Entrate abbia negato il beneficio della detrazione relativamente alle cessioni poste in essere dalle imprese “ristrutturatrici” con l’unico intento di impedire un “raddoppio” del beneficio.

In ogni caso, seppure si ritenesse fondata l’interpretazione restrittiva dell’Agenzia delle Entrate circa gli interventi di ristrutturazione, in ogni caso si dovrebbero ricondurre nell’ambito applicativo della detrazione gli atti traslativi di porzioni immobiliari oggetto di interventi di ampliamento di manufatti già esistenti eseguiti all’esterno della sagoma esistente, in quanto questi sono espressamente qualificati come interventi di nuova costruzione dal Testo unico (dpr 380/2001, art. 3, comma 1, lett. e).

Presupposto soggettivo dell’acquirente

La legge non effettua alcun riferimento ai soggetti che possono applicare la nuova detrazione, ma si limita a prevedere che “ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, si detrae dall’imposta lorda, …”.

Di conseguenza, sono escluse dal beneficio, in linea di principio, le società di capitali e gli enti non commerciali. Infatti tali enti, anche se determinano il reddito complessivo con modalità pressoché simili (anche se non completamente coincidenti) ad una persona fisica, sono assoggettati ad IRES.

La nuova detrazione dovrebbe essere applicabile anche dai soci, persone fisiche, di società di persone, nell’ipotesi in cui l’acquisto “agevolato” dell’immobile sia effettuato nell’anno 2016 dalla società partecipata. Ciò in quanto l’oggetto dell’agevolazione non è limitato alle sole unità immobiliari utilizzate quali abitazioni principali, ma può riguardare anche le “seconde case” o gli immobili aventi caratteristiche di lusso.

Con riferimento alla possibilità di usufruire del beneficio da parte di soci, l’Agenzia delle Entrate si è espressa positivamente a proposito della detrazione relativa alle spese sostenute per il recupero del patrimonio edilizio.

Presupposti oggettivi

L’agevolazione è concessa in relazione all’acquisto di immobili:

  • nuovi (per i quali non sia intervenuto un acquisto intermedio)
  • destinazione residenziale (categoria A escluso A/10)
  • classe energetica A o B

L’immobile può essere anche di lusso (categoria catastale A/7 A/8 A/9): in tal caso il beneficio sarà ancora maggiore in quanto l’Iva è pari al 22%.

L’agevolazione vale anche per seconde case o immobili non destinati ad abitazione principale (esempio seconde case al mare o case concesse in locazione).

L’agevolazione è concessa anche in relazione all’acquisto di pertinenze, che può avvenire anche separatamente dall’acquisto dell’immobile principale, purché il vincolo pertinenziale risulti nell’atto di acquisto.

Calcolo della detrazione

Il beneficio segue il principio di cassa, per cui è detraibile ai fini Irpef il 50% dell’IVA versata entro il 31 dicembre 2016. Non sono agevolabili quindi gli acconti eventualmente versati nel 2015, anche se il rogito risulta stipulato nell’anno 2016.

La detrazione spetta fino a concorrenza dell’imposta dovuta ed è suddivisa in dieci quote annuali di pari importo. Sembra che l’Iva debba essere corrisposta dal medesimo soggetto che effettua l’acquisto ma si attendono chiarimenti in merito da parte dell’Agenzia.

In particolare in base ad un’interpretazione del Notariato alla disposizione emerge che i soggetti beneficiari della nuova detrazione sono le persone fisiche, con l’esclusione delle società di capitali e degli enti non commerciali.

Il requisito temporale e la richiesta di detrazione

La nuova disposizione limita espressamente la possibilità di fruire della nuova detrazione agli acquisti effettuati entro il 31 dicembre 2016.

Pertanto, fa fede la data del rogito, che deve avvenire nell’arco del 2016.

Inoltre, non è necessario che l’acquirente manifesti l’intenzione di voler fruire della nuova detrazione nell’atto di acquisto. Ciò in quanto la disposizione non prevede, a pena di decadenza, tale esigenza.

 

Clicca qui per scaricare lo studio 7/2016 del Notariato

 

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