Si può accedere al sismabonus avendo i soli diritti edificatori su un terreno

Sismabonus: possedere i soli diritti edificatori su terreni  non di proprietà dà accesso alle agevolazioni fiscali

L’Agenzia delle Entrate con la risposta all’interpello n. 194/2020 fa chiarezza sulla spettanza delle agevolazioni fiscali per quel che riguarda le spese per interventi propedeutici al miglioramento antisismico.

L’oggetto dell’interpello riguarda gli interventi di demolizione e ricostruzione di unità immobiliari, non di proprietà, ma delle quali si sono acquisiti i soli diritti edificatori.

Il caso

Un contribuente ha acquistato una porzione di terreno agricolo e i diritti edificatori su altri due terreni limitrofi (attraverso una cessione di cubatura di due unità immobiliari preesistenti, non di sua proprietà).

Le preesistenti unità immobiliari (autonomamente accatastate in A/3 e C/6) sono situate oltre il confine della porzione di terreno agricolo acquistata dal contribuente.

Il contribuente vorrebbe demolirle per edificare  una civile abitazione sul terreno da lui acquistato.

A tal fine, il contribuente ha richiesto ed ottenuto dal Comune le autorizzazioni per la realizzazione degli interventi edilizi ottenendo il rilascio del permesso a costruire per lavori di ristrutturazione ricostruttiva, mediante demolizione /ricostruzione:

  • non comportante incremento di volume;
  • con la sola modifica della sagoma;
  • con la diminuzione del rischio sismico di oltre due classi.

I quesiti

Il contribuente chiede:

  1. se è possibile usufruire del sismabonus con l’intervento di demolizione e ricostruzione utilizzando i diritti edificatori acquisiti attraverso la cessione della cubatura;
  2. i relativi limiti di spesa.

La risposta dell’Agenzia delle Entrate

Le Entrate in merito al primo quesito fanno presente che con la risoluzione del 20 agosto 2009, n. 233 è stato precisato che:

anche in materia di imposte dirette il contratto di cessione di cubatura – e, nel caso di specie la cessione dei diritti di rilocalizzazione – concluso da privati produce un effetto analogo a quello proprio dei trasferimenti di diritti reali immobiliari.

Va, peraltro, rilevato, secondo le Entrate, che ai sensi dell’art. 2643 del Codice Civile il n. 2-bis, sono soggetti a trascrizione nei registri immobiliari i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano diritti edificatori comunque denominati, previsti da norme statali o regionali ovvero da strumenti di pianificazione territoriale; i predetti diritti, pertanto, godono del medesimo regime pubblicitario dei diritti reali su beni immobili.

Le Entrate ritengono, dunque, che l’istante avendo acquistato i diritti edificatori relativi agli immobili oggetto di demolizione, ha diritto, nel rispetto delle ulteriori condizioni previste dalla normativa fiscale, alle detrazioni relative alle spese sostenute per gli interventi edilizi oggetto dell’istanza di interpello.

Limiti di spesa

Le Entrate richiamano l’articolo 16 del dl 4 giugno 2013, n. 63, che attualmente prevede, ai commi 1-bis e 1-ter, che per le spese sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021 per gli interventi di cui all’art. 16-bis, comma 1, lett. i), del TUIR, relativi a:

  • l’adozione di misure antisismiche con particolare riguardo all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica, in particolare sulle parti strutturali;
  • la redazione della documentazione obbligatoria atta a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio, nonché per la realizzazione degli interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione;
  • gli interventi relativi all’adozione di misure antisismiche e all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica che devono essere realizzati sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici e, ove riguardino i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari;

le cui procedure autorizzatorie sono iniziate dopo il 1° gennaio 2017, su edifici ubicati nelle zone sismiche 1, 2 e 3, riferite a costruzioni adibite ad abitazione e ad attività produttive, spetta una detrazione dall’imposta lorda nella misura del 50%, fino ad un ammontare complessivo delle stesse spese non superiore a 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno. La detrazione è ripartita in cinque quote annuali di pari importo nell’anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi (cd sismabonus).

Lo stesso dl n. 63/2013 prevede, inoltre, che qualora dagli interventi attuati derivi una diminuzione del rischio sismico che determini il passaggio da una a due classi di rischio inferiori, come calcolate in base al decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti 28 febbraio 2017, n. 58 e relativi allegati, la detrazione spetta:

  • nella misura del 70% (75% per gli interventi realizzati sulle parti comuni degli edifici) in caso di diminuzione di una classe di rischio;
  • nella misura dell’80% (ovvero 85% per gli interventi realizzati sulle parti comuni degli edifici), in caso di diminuzione di due classi di rischio.

 

Clicca qui per scaricare l’interpello n. 194/2020

 

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