Tubazione condominiale sotto il pavimento: si tratta di servitù apparente?

Servitù apparente o non apparente: la Cassazione si esprime sulla richiesta di un condòmino di rimozione di una tubazione sottostante il proprio pavimento

Un condòmino, in occasione di alcuni lavori nel proprio appartamento, rilevava la presenza di una tubazione idrica condominiale nella zona sottostante il pavimento del proprio alloggio. Pertanto lo stesso, contestando l’esistenza di una servitù, chiedeva che il condominio fosse condannato alla rimozione della tubazione.

Il Tribunale di Torino rigettava la domanda in quanto la tubazione era preesistente, al pari del regolamento di condominio, all’atto con il quale era stato acquistato l’immobile.

Successivamente la Corte d’appello confermava la sentenza di primo grado, rilevando che il condominio aveva comprovato l’acquisto della servitù in questione, che aveva origine contrattuale.

Il condòmino, dunque, chiedeva la cassazione della sentenza resa dalla Corte d’appello.

Il ricorrente lamentava, in particolare, la violazione e la falsa applicazione dell’art. 1061, comma 1 del Codice civile, ritenendo che la servitù non era apparente, in quanto la stessa era relativa ad un tubo collocato tra due alloggi di una stessa verticale.

Cos’è la servitù

La servitù è un diritto reale di godimento su bene altrui che si sostanzia in un peso imposto ad un fondo, denominato servente, per l’utilità di un altro fondo, definito dominante.

Le servitù vengono classificate nel seguente modo:

  • servitù coattive o volontarie: le prime vengono imposte al proprietario di un fondo anche contro la sua volontà, mentre le seconde si originano liberamente su base contrattuale
  • servitù affermative o negative: le prime permettono al proprietario del fondo dominante forme di utilizzazione diretta del fondo servente (servitù di passaggio, di attingere acqua…) e l’obbligo gravante sul proprietario del fondo servente consiste semplicemente in un lasciar fare; le seconde consistono in un obbligo di non fare del proprietario del fondo servente (servitù di non edificare o di sopraelevare…)
  • servitù permanenti o temporanee: le prime durano più di nove anni, le seconde ne durano al massimo nove
  • servitù continue o discontinue: per l’esercizio delle prime non è necessario il fatto dell’uomo (servitù di non edificare), per le seconde è invece necessario (servitù di attingere acqua) il comportamento attivo del titolare della servitù
  • servitù apparenti o non apparenti, a seconda che esistano o meno opere visibili e permanenti destinate al servizio del fondo dominante. La distinzione è importante, perché solo le servitù apparenti possono essere acquistate anche a mezzo dell’usucapione o della destinazione del padre di famiglia (art. 1061 c.c.)
  • servitù tipiche o atipiche, a seconda se il loro contenuto è previsto e regolato dall’ordinamento (come la servitù di passaggio) oppure è determinato in concreto dall’autonomia dei privati nel rispetto dello schema previsto dalla legge

Sentenza della Corte di Cassazione n. 14292/2017

La Corte di Cassazione con la sentenza n. 14292/2017 si esprime sul ricorso presentato dal proprietario dell’appartamento.

La Corte territoriale ha ritenuto che la corrispondente servitù è sorta per destinazione del padre di famiglia, nel momento in cui l’originario ed unico proprietario dell’immobile, che aveva dato luogo (con la predisposizione della tubatura) alla corrispondente situazione di fatto, ha venduto i singoli appartamenti.

Il nodo della questione sta nello stabilire se la servitù, relativa alla tubazione d’acqua che passa al di sotto dell’appartamento del ricorrente, è configurabile come apparente o meno ed è quindi applicabile il principio della destinazione del padre di famiglia.

Affinché una servitù sia apparente, le opere permanenti devono essere “visibili dal fondo servente”.

La visibilità dal fondo servente è, dunque, un’ipotesi normale ma non per questo esclusiva, essendo sufficiente che le opere destinate all’esercizio della servitù siano visibili anche solo saltuariamente ed occasionalmente.

L’apparenza della servitù, senza la quale non è possibile la costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia, si identifica, in definitiva, nell’oggettiva e permanente sussistenza di opere suscettibili di essere viste (anche se, in concreto, ignorate) che, per la loro struttura e consistenza, inequivocamente denuncino il peso imposto su un fondo a favore dell’altro.

Pertanto la Corte respinge il ricorso presentato dal condòmino, reputando che la tubatura idrica costituisca senz’altro un’opera oggettivamente visibile (sia pur occasionalmente) e quindi conferma che la servitù sia sorta per destinazione del padre di famiglia.

 

Clicca qui per scaricare la sentenza della Corte di Cassazione n. 14292/2017

 

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