Altezza massima nuovi edifici, i chiarimenti del Tar sui limiti del dm 1444/68

L’altezza massima dei nuovi edifici non può superare quella degli edifici preesistenti e circostanti: ma quali sono gli edifici da considerare circostanti?

Ai sensi dell’art. 8 del dm 1444/68 per effettuare una sopraelevazione bisogna tenere contro dell’altezza massima degli edifici preesistenti e circostanti; ma quale edificio deve considerarsi “circostante” rispetto a quello nuovo in via di costruzione?

I chiarimenti arrivano dal Tar Calabria con la sentenza n. 387/2019 che riguarda, appunto, l’annosa questione dell’altezza massima consentita nella realizzazione di nuovi edifici.

Il caso

Il caso in esame riguarda il ricorso presentato da un privato contro il Comune per l’annullamento del provvedimento con cui il Responsabile dell’Ufficio Tecnico aveva negato il rilascio del permesso di costruire per la realizzazione dei lavori di ampliamento, sopraelevazione e copertura a falde da realizzarsi sul fabbricato di sua proprietà.

In particolare, l’amministrazione comunale ha espresso il parere sfavorevole:

visto l’articolo 8 del dm 1444/68, riguardante i limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza e di distanza relativamente alla zona omogenea B in cui ricade il fabbricato. 

Dal canto suo il ricorrente contesta la rilevata incompatibilità del progetto con i limiti di altezza previsti dall’art. 8 del dm 1444/1968 sostenendo, invece, che il Comune avrebbe erroneamente preso a riferimento l’altezza degli edifici in aderenza mentre nella più ampia area di prossimità sarebbero presenti fabbricati la cui altezza è superiore a quella del progetto respinto dagli uffici comunali.

Nel dettaglio, la parte ricorrente sostiene che le opere oggetto del permesso di costruire:

non superano i limiti di altezza previsti dall’articolo 8 del dm1444 in quanto il parametro di riferimento non deve essere individuato nell’altezza degli edifici confinanti (nel caso di specie, inferiore a quella del fabbricato di che trattasi) bensì nell’altezza degli edifici presenti nello stesso quartiere che, invece, nel caso di specie, hanno un’altezza superiore attribuendo, pertanto, al ricorrente il diritto di sopraelevare fino a raggiungere l’altezza di tali edifici.

Art. 8 del dm 1444/68 – Limiti di altezza degli edifici

Le altezze massime degli edifici per le diverse zone territoriali omogenee sono stabilite dall’art. 8 del dm 1444/68 che dispone:

  • per le zone A, per le eventuali trasformazioni o nuove costruzioni che risultino ammissibili, l’altezza massima di ogni edificio non può superare l’altezza degli edifici circostanti di carattere storico-artistico
  • per le zone B dispone che l’altezza massima dei nuovi edifici non può superare l’altezza degli edifici preesistenti e circostanti, con l’eccezione di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche, sempre che rispettino i limiti di densità fondiaria di cui all’art. 7.

Decisione del TAR Calabria

Al riguardo, la giurisprudenza ha affermato che:

la ratio della norma richiamata, nel riferirsi all’altezza “degli edifici preesistenti e circostanti”, sia quella di porre a riferimento della nuove costruzioni, o dell’ampliamento di costruzioni esistenti, l’altezza degli immobili contigui al fine di mantenere, in un assetto edilizio circoscritto e già consolidato (la zona urbanistica è classificata come “residenziale satura”) caratteristiche di omogeneità. Pertanto, nel caso in cui la disciplina urbanistico-edilizia prescriva che l’altezza massima degli edifici di nuova costruzione non possa superare l’altezza di quelli “preesistenti circostanti

il Collegio ritiene che tale parametro (gli edifici “circostanti”) non può che riferirsi agli edifici limitrofi a quello costruendocoerentemente con la ratio della norma, preordinata ad evitare che fabbricati contigui o strettamente vicini presentino altezze marcatamente differenti e a far sì che restino omogenei gli assetti costruttivi rientranti in zone di limitata estensione (cfr. da ultimo per un analogo iter argomentativo Cons. Stato n. 4553/2014, n. 3184/2013)” (TAR Napoli, sez. VII, sentenza n. 4102 del 26 agosto 2016).

A conferma di tale linea interpretativa, i giudici hanno ritenuto limitata agli edifici immediatamente limitrofi la media da calcolare per individuare l’altezza massima assentibile, non risultando decisiva in senso contrario la maggiore altezza di edifici preesistenti ma non immediatamente circostanti.

Il ricorso, pertanto, è respinto.

 

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