Agevolazione prima casa e immobili di lusso: sottotetti e seminterrati vanno conteggiati?

Agevolazione prima casa: sottotetti e seminterrati vanno conteggiati nella superficie utile per determinare se l’immobile è di lusso, a prescindere dal requisito dell’abitabilità. Dalla Cassazione i chiarimenti anche sulle sanzioni

La Corte di Cassazione è tornata ad affrontare la questione relativa alla nozione di abitazione di lusso rilevante ai fini dell’agevolazione prima casa in materia di imposta di registro e di imposte ipocatastali.

Con la sentenza in esame (sentenza n. 2010/2018) ha chiarito che, ai fini del beneficio prima casa, nel calcolo della superficie utile (240 m²) per l’individuazione degli immobili di lusso si considerano anche i sottotetti e seminterrati, a prescindere dal requisito dell’abitabilità.

Inoltre, non è dovuta la sanzione del 30% anche se la casa è di lusso (e si perde il benefico) ma non accatastabile come A/1,  A/8 o A/9.

Il caso

Il caso affrontato riguarda il ricorso presentato dall’Agenzia delle Entrate nei confronti di un contribuente che aveva usufruito dell’agevolazione prima casa (articolo 1, parte 1, tariffa allegata al dpr 131/1986) per l’acquisto di un immobile.

Il Fisco aveva chiesto, mediante avviso di liquidazione, il pagamento delle imposte per intero in quanto la superficie dell’immobile superava i 240 m ed era, pertanto, classificabile tra gli immobili di lusso, con decadenza del benefico prima casa.

Il proprietario sosteneva, invece, che il Fisco aveva erroneamente computato nella superficie utile anche il sottotetto e il seminterrato.

Il contribuente impugnava, quindi, l’atto impositivo e contestava il recupero a tassazione dell’ordinaria imposta di registro e l’irrogazione delle sanzioni.

Decisioni dei giudici di primo e secondo

I giudici di primo grado rigettano il ricorso e confermano l’operato del Fisco; il contribuente propone, quindi, ricorso alla Commissione tributaria regionale (CTR) che, invece, lo accoglie.

Secondo la CTR, la superficie utile complessiva è inferiore ai 240 m2 previsti dal dm 2 agosto 1969 (in base a cui devono essere considerate di lusso le unità immobiliari con superficie utile complessiva superiore ai 240 m2 escludendo dal calcolo: balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto auto) perché il seminterrato e il sottotetto non possono essere computati in quanto privi dei requisiti di abitabilità: il primo perché costituito da ambienti non abitabili ai sensi del regolamento edilizio, il secondo perché non dotato dei requisiti previsti dal Regolamento edilizio per l’abitabilità.

Le Entrate hanno, quindi, erroneamente definito l’abitazione di lusso, con la conseguente illegittima revoca del beneficio.

Contro la sentenza della CTR, l’Agenzia delle Entrate propone ricorso per Cassazione.

Sentenza di Cassazione

La Cassazione ha ribaltato la situazione affermando, secondo un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato, che le previsioni del dm 2 agosto 1969 sono tassative.

Questo significa che possono essere esclusi dal calcolo della superficie utile solo:

  • balconi
  • terrazze
  • cantine
  • soffitte
  • scale
  • posto macchine

Tutti gli altri ambienti, compresi seminterrato e sottotetto, devono essere computati a prescindere dal requisito dell’abitabilità.

Per stabilire se un’abitazione sia di lusso, e quindi esclusa dall’agevolazione, occorre fare riferimento alla nozione di superficie utile complessiva di cui all’art. 6 del dm 2 agosto 1969:

Art. 6.  Le singole unita’ immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine).

E’ irrilevante, quindi, il requisito dell’abitabilità dell’immobile, che non viene menzionato: l’unico parametro da tener presente è quello della utilizzabilità degli ambienti.

Secondo gli ermellini, i giudici di secondo grado (CTR) hanno erroneamente escluso dal computo della superficie utile complessiva sia il piano seminterrato che il sottotetto motivando la decisione con la non abitabilità ai sensi del regolamento edilizio.

Al contrario, l’immobile ha una superficie catastale di 371 m2 e quindi una superficie utile complessiva certamente superiore ai 240 mprevisti, dovendo tener conto del piano seminterrato e del sottotetto.

Inoltre, i presupposti della revoca dell’agevolazione valgono anche alla luce dello jus superveniens (di cui all’art. 10 dlgs 23/2011) che ha stabilito (sostituendo il secondo comma dell’art. 1 della Parte Prima Tariffa allegata al dpr 131 del 1986) il superamento del criterio di individuazione dell’immobile di lusso sulla base dei parametri di cui al dm. 2 agosto 1969.
Alla luce della disciplina sopravvenuta si ha che l’esclusione dall’agevolazione non dipende più dalla concreta tipologia del bene e dalle sue intrinseche caratteristiche qualitative e di superficie (individuate sulla base del dm del 1969), ma dalla circostanza che la casa di abitazione oggetto di trasferimento sia iscritta in categoria catastale A1, A8 o A9 (ossia: abitazioni di tipo signorile; abitazioni in ville; castelli e palazzi con pregi artistici o storici).

Al fine di allineare allo stesso criterio dell’imposta di registro anche l’agevolazione prima casa, il dlgs 175/2014 ha espressamente chiarito che anche l’agevolazione IVA è esclusa (indipendentemente dalla sussistenza di tutti gli altri requisiti) per gli immobili rientranti in una delle suddette categorie catastali.

Tuttavia, le nuove regole si applicano ai trasferimenti realizzati dopo il 1° gennaio 2014: la compravendita in esame è anteriore a quella data e continua perciò a essere disciplinata in base al regime previgente.

Fermo restando il pregresso regime impositivo, una diversa soluzione si impone, invece, per quanto concerne le sanzioni applicate.

Al contribuente decaduto dall’agevolazione prima casa, in quanto ha acquistato con il beneficio fiscale un’abitazione di lusso prima del 2014, non può essere applicata la sanzione.

Conclusioni

In definitiva, la Cassazione accoglie il ricorso dell’Agenzia dell’Entrate: è legittima la revoca dell’agevolazione, il contribuente ha usufruito indebitamente delle agevolazioni edilizie previste per l’acquisto della prima casa, dovendo considerare nel computo anche i locali sottotetto e interrato utilizzabili. Tuttavia, non sono dovute le sanzioni previste.

L’Amministrazione finanziaria ha il potere di revocare l’agevolazione per il carattere di lusso rivestito dall’immobile al momento del trasferimento e sulla base della disciplina all’epoca applicabile; non ha, però, titolo per applicare le sanzioni conseguenti a comportamenti che, dopo la riforma legislativa, non sono più rilevanti in quanto riferiti a parametri normativi non più vigenti.

 

Clicca qui per scaricare la sentenza 26 gennaio 2018, n. 2010

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