Imposte di registro, ipotecaria e catastale agevolate anche con più atti di compravendita

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Dalle Entrate: non conta il numero di atti con cui si acquista il fabbricato, è sufficiente il rispetto delle condizioni fissate dalla norma

L’impresa che acquista un fabbricato per ristrutturarlo con criteri antisismici e di efficienza energetica, può pagare le imposte di registro, ipotecaria e catastale agevolate anche se l’acquisto dell’intero fabbricato avviene con più atti di compravendita.

Questo, in sintesi, quanto riportato nella risposta n. 384/2020, in cui l’Agenzia delle Entrate ha spiegato che se negli atti di acquisto non è stata indicata l’intenzione di usufruire dell’agevolazione, si possono stipulare degli atti integrativi dopo il rogito e chiedere il rimborso delle maggiori somme versate.

Agevolazione decreto Crescita

Ricordiamo che l’art. 7 del dl n. 34/2019 (decreto Crescita) prevede, in caso di acquisto di interi edifici da parte di imprese di costruzione, un’agevolazione consistente in imposte di registro, ipotecarie e catastali nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

L’agevolazione spetta a queste condizioni:

  • l’acquisto deve essere effettuato entro il 31 dicembre 2021 da imprese che svolgono attività di costruzione o ristrutturazione di edifici;
  • l’acquisto deve avere come oggetto un intero fabbricato, indipendentemente dalla natura dello stesso;
  • il soggetto che acquista l’intero fabbricato, entro 10 anni dalla data di acquisto, deve provvedere alla demolizione e ricostruzione di un nuovo fabbricato, anche con variazione volumetrica, o ad eseguire interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia;
  • il nuovo fabbricato deve risultare conforme alla normativa antisismica e deve conseguire la classe energetica A o B;
  • il soggetto che acquista il fabbricato e realizza gli interventi, deve alienare più del 75% del volume dell’intero fabbricato.

In caso di mancato rispetto delle suddette condizioni, in base alle quali è stata concessa l’agevolazione in sede di acquisto del fabbricato, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura ordinaria con l’applicazione della sanzione del 30% delle stesse imposte.

Quesito

Una società di costruzione edilizia ha acquistato un intero fabbricato con due distinti atti; entrambi gli atti di compravendita sono stati assoggettati all’imposta di registro in misura proporzionale e alle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa.

Sebbene la società abbia messo a punto un progetto per la realizzazione di un intervento di ristrutturazione edilizia, mediante demolizione e ricostruzione, da effettuarsi in conformità alla normativa antisismica e finalizzato al conseguimento della classe energetica A o B, con l’intento di alienarli (anche frazionatamente una volta ultimato l’intervento), l‘intenzione di usufruire dell’agevolazione non è stata indicata negli atti.

Non è stata quindi applicata l’agevolazione fiscale prevista dall’articolo 7 del dl n. 34/2019.

Pertanto, l’istante chiede all’Agenzia delle Entrate se può ugualmente ottenere l’agevolazione per entrambi gli atti di compravendita, essendo rispettati tutti i requisiti previsti dalla norma.

Risposta

L’Agenzia delle Entrate precisa che la disposizione agevolativa prevede il rispetto delle suddette condizioni, ma non prescrive che l’acquisto dell’intero fabbricato debba avvenire con un unico atto né in un unico contesto.

Oltre a ciò, va considerata la ratio della misura, ossia agevolare l’impresa che riqualifica gli immobili in chiave antisismica e classe energetica A o B; obiettivo che può essere perseguito indipendentemente dalla circostanza che l’impresa acquisti l’intero fabbricato mediante la redazione di diversi contratti di compravendita stipulati in tempi diversi.

Alla luce di tali motivazioni, l’Agenzia delle Entrate ritiene che l’istante possa usufruire dell’agevolazione in esame, avendo rispettato le condizioni dettate dalla norma in argomento, ossia:

  • l’acquisto è stato effettuato da un’impresa, che svolge attività di costruzione e ristrutturazione di edifici, a fine 2019, quindi entro il 31 dicembre 2021;
  • la società ha acquistato un intero fabbricato, nonostante i distinti atti di compravendita;
  • la società intende eseguire, entro 10 anni dall’acquisto, interventi di ristrutturazione dell’edificio con un intervento che rientra tra quelli previsti dall’art. 3 comma 1 lettere b), c) e d) del dpr n. 380/2001 e conforme alla normativa antisismica, che consentirà il conseguimento della classe energetica A o B;
  • l’intenzione dell’acquirente è quella di eseguire, entro 10 anni dalla data di acquisto, interventi di ristrutturazione (di manutenzione straordinaria, di restauro e risanamento conservativo o interventi di ristrutturazione edilizia individuati dall’articolo 3, comma 1, lettere b), c) e d) del dpr n. 380/2001). In ogni caso, il nuovo fabbricato sarà conforme alla normativa antisismica, conseguendo una delle classi energetiche Nzeb (Near zero energy building), A o B;
  • l’alienazione delle unità immobiliari, ultimati i lavori, il cui volume complessivo superi il 75% del volume dell’intero fabbricato.

Indicazioni operative

Dato che ai due atti erano già state applicate le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura piena, il Fisco ha fornito le seguenti indicazioni affinché la società possa fruire dell’agevolazione:

  • procedere alla stipula dei due atti integrativi di quelli di compravendita da registrare, assolvendo l’imposta di registro in misura fissa e, contestualmente, effettuare il versamento integrativo dell’ammontare delle imposte ipotecaria e catastale, assolte in relazione a precedenti atti di compravendita nella misura di euro 50 ciascuna, per adeguarlo all’importo dovuto in misura fissa di euro 200 per ciascuna imposta e per ciascun atto di compravendita. In tali atti andrà resa la dichiarazione di volersi avvalere delle agevolazioni previste.
  • presentazione di un’istanza di rimborso in relazione al maggior ammontare sostenuto a titolo di imposta di registro, assolta in misura proporzionale, rispetto alla misura fissa di euro 200 dovuta per ciascun atto (art. 7 dl n. 34/2019).

 

Clicca qui per scaricare la risposta n. 384/2020

 

esimus

 

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