Revisione della rendita catastale, le regole della Cassazione

In caso di revisione della rendita catastale, l’atto di riclassamento deve chiarire in maniera dettagliata al cittadino il perché dell’aumento del valore dell’immobile

Con la sentenza n. 22671/2019 la Cassazione boccia un accertamento delle Entrate conseguente ad una revisione massiva delle rendite catastali: il contribuente deve essere messo in grado di capire esattamente su quali presupposti sia stata operata la revisione.

In particolare, i giudici chiariscono che:

L’attribuzione d’ufficio di un nuovo riclassamento impone all’amministrazione di specificare in modo chiaro nell’avviso di accertamento le ragioni della modifica senza alcuna possibilità per l’Ufficio di addurre, in giudizio, cause diverse rispetto a quelle enunciate nell’atto.

Rendita catastale

Gli immobili in Italia sono registrati al Catasto all’interno di “classi catastali” che ne indicano:

  • la tipologia
  • la destinazione d’uso
  • la rendita.

Le classi catastali sono degli indici che esprimono il grado di redditività di un immobile e sono determinati dall’Agenzia delle Entrate al momento della domanda di accatastamento o in caso di variazione urbana.

In base al comma 335 della legge 311/2004, in caso di notevole scostamento tra valore medio di mercato e valore medio catastale, il Comune può chiedere all’Agenzia delle Entrate la revisione parziale del classamento delle unità immobiliari di proprietà privata.

La rendita catastale è il valore in termini economici che l’Agenzia delle Entrate attribuisce ad ogni immobile, terreno o fabbricato: tanto più vale la casa (rendita catastale alta), tanto più si pagano tasse. Sull’immobile vengono, infatti, calcolate le seguenti imposte:

  • imposte annuali (Imu, Tari, ecc.)
  • imposte che si versano all’atto dell’acquisto (Iva, imposta di registro, imposta catastale e ipotecaria)
  • imposte da corrispondere al momento della successione ereditaria.

Con il trasformarsi delle città, le amministrazioni comunali avviano un procedimento di revisione della rendita catastale per adeguare il valore dell’immobile risultante nei registri ufficiali con quello effettivo.

La revisione della rendita catastale deve seguire un procedimento predefinito dalla legge, la cui violazione comporta la nullità dell’atto.

Nella sentenza in esame, la Cassazione analizza come l’amministrazione finanziaria deve procedere prima di ritoccare le rendite immobiliari:la regola generale è quella della trasparenza, l’atto di riclassamento deve chiarire al cittadino il perché dell’aumento del valore dell’immobile.

Il caso

La vicenda in esame prende avvio dal Comune che aveva operato la revisione catastale di una zona interessata da una consistente rivalutazione del patrimonio immobiliare e della redditività, dovuta anche alla diffusione di numerose attività commerciali.

Esaminata la richiesta del Comune e verificata la sussistenza dei presupposti, l’Agenzia delle Entrate aveva inviato al proprietario dell’immobile un avviso di accertamento, in base alla revisione che aveva portato dalla classe 1 alla classe 5.

La CTR di Roma accoglieva l’appello proposto dall’Agenzia delle Entrate avverso la sentenza della CTP di Roma con cui era stato annullato l’avviso di accertamento avente ad oggetto la rideterminazione del classamento da categoria A/10 classe 1 a categoria A/10 classe 5 dell’immobile.

Il proprietario avanza, quindi ricorso in Cassazione.

Decisione della Cassazione

La questione in esame, a detta degli ermellini, verte su quale debba essere il contenuto motivazionale minimo necessario dell’atto di revisione di classamento delle unità immobiliari. 

I giudici hanno infatti spiegato che il presupposto per la revisione è che lo scostamento tra i due valori medi (valore medio di mercato ed il valore medio catastale) sia notevole, cioè almeno il 35%, salve diverse disposizioni comunali.

La rendita catastale di ciascuna unità immobiliare compresa nella microzona “anomala” potrà essere aumentata in misura percentualmente corrispondente a quella necessaria e sufficiente per rendere il rapporto tra il valore medio di mercato ed il valore medio catastale delle unità immobiliari della microzona non superiore per più del 35% rispetto all’analogo rapporto relativo all’insieme delle microzone comunali.

Una volta accertati i presupposti per la revisione, il Comune deve dedurre e provare i parametri, i fattori determinativi ed i criteri per l’applicazione della riclassificazione alla singola unità immobiliare.

Dal momento che le operazioni ed i calcoli effettuati dal Comune non risultavano chiari e sufficientemente motivati, la Cassazione ha accolto il ricorso del privato contro l’accertamento del Fisco.

 

Clicca qui per scaricare la sentenza n. 22617/2019

 


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