Azione di responsabilità dell’acquirente contro il costruttore/venditore

Per la Cassazione l’azione di responsabilità è esercitabile dal committente contro l’appaltatore, ma anche dall’acquirente contro il venditore che ha costruito l’immobile sotto la propria responsabilità

Presupposto per l’azione di responsabilità è la presenza di gravi difetti che pregiudicano o menomano in modo rilevante il normale godimento, la funzionalità o l’abitabilità dell’edificio.

Ha affrontato il tema la Cassazione con l’ordinanza n. 4055 del 20 febbraio 2018.

Il caso

La Corte è stata chiamata ad esprimersi in merito ad una lite che vedeva coinvolte società di costruzioni ed un condominio per danni subiti da quest’ultimo.

I giudici di Cassazione hanno sostenuto che nella fattispecie l’art. 1669 del Codice civile poteva trovare applicazione, essendo stato accertato che la società di costruzioni, venditrice dei beni di cui si dice, risultava essere il costruttore-committente dello stabile condominiale e, dunque, in tale posizione, aveva mantenuto un potere di impartire direttive e/o comunque, un potere di sorveglianza.

Come è stato chiarito dalla Corte “(…) come correttamente indicato dal Tribunale era pacifico, in quanto non contestato, che la società convenuta è “costruttore committente” dello stabile condominiale e, comunque, dante causa dello stesso. Può, quindi, applicarsi la norma indicata da parte attrice nell’atto introduttivo di cui all’art. 1669 cod. civ. (…)“.

La Suprema Corte, coerentemente al proprio orientamento in materia, ha ribadito che l’art. 1669 c.c. trova applicazione, oltre che nei casi in cui il venditore abbia provveduto alla costruzione con propria gestione di uomini e mezzi, anche nelle ipotesi in cui la costruzione sia a lui riferibile in tutto o in parte per avere ad essa partecipato in posizione di autonomia decisionale.

Ha inoltre specificato che chi abbia deciso di far costruire un immobile da destinare alla successiva vendita (intera o frazionata) a terzi, è tenuto alla garanzia prevista dall’art. 1669 cc:

quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia

Con l’ordinanza n. 4055/2018, la seconda sezione della Cassazione civile ricorda che “la disposizione di cui all’art. 1669 c.c., configura una responsabilità extracontrattuale di ordine pubblico, sancita per finalità di interesse generale, che trascende i confini dei rapporti negoziali tra le parti. Pertanto, l’azione di responsabilità prevista dalla suddetta norma può essere esercitata, non solo dal committente contro l’appaltatore, ma anche dall’acquirente contro il venditore che abbia costruito l’immobile sotto la propria responsabilità, allorché lo stesso venditore abbia assunto nei confronti dei terzi e degli stessi acquirenti una posizione di diretta responsabilità nella costruzione dell’opera e sempre che si tratti di gravi difetti i quali, al di fuori dell’ipotesi di rovina ed evidente pericolo di rovina, pur senza influire sulla stabilità dell’edificio, pregiudicano o menomano in modo rilevante il normale godimento, la funzionalità o l’abitabilità del medesimo”.

 

Clicca qui per scaricare l’Ordinanza della Cassazione 20 febbraio 2018, n. 4055

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