Proroga contratto di locazione con cedolare secca: è possibile il ravvedimento operoso

Proroga contratto di locazione in regime di cedolare secca: i chiarimenti delle Entrate sulle sanzioni in caso di omessa o tardiva presentazione della comunicazione

Con la risoluzione n. 115/E del primo settembre 2017, l’Agenzia delle Entrate si esprime sulle sanzioni relative all’omessa o tardiva presentazione della proroga del contratto di locazione in regime di cedolare secca.

In particolare viene fatta chiarezza in merito all’applicabilità dell’istituto del ravvedimento operoso di cui all’art. 13 del dlgs n. 472 del 1997 e sulla sanzione prevista dall’art. 3, comma 3, del dlgs  n. 23/2011.

Nello stesso documento vengono fornite precisazioni circa le modalità di rinuncia all’aumento del canone, quale condizione per l’esercizio della cedolare.

Regime di cedolare secca

L’art. 3 del dlgs 14 marzo 2011, n. 23 prevede la possibilità per il proprietario di un immobile, in caso di affitto di fabbricati abitativi e delle relative pertinenze, di optare per un regime di tassazione sostitutiva (c.d. regime della cedolare secca) dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle imposte di registro e bollo dovute sul contratto di locazione.

Per poter optare al regime della cedolare secca devono essere rispettate le seguenti condizioni:

  • rinuncia preventiva all’aumento del canone
  • scelta della cedolare in sede di registrazione del contratto di locazione con effetti per l’intera durata del contratto, salvo revoca
  • in caso di proroga, anche tacita, del contratto, tale preferenza deve essere manifestata entro il termine di versamento dell’imposta di registro, vale a dire entro 30 giorni dal momento della proroga (art. 17, comma 1, del Tur)

Omessa o tardiva comunicazione di proroga

A seguito delle modifiche introdotte dall’art. 7-quater comma 24 del decreto legge 193/2016, l’omessa o tardiva presentazione della comunicazione della proroga del contratto non comporta la revoca dell’opzione già esercitata in sede di registrazione del contratto.

Il contribuente deve però dimostrare, con un comportamento coerente, la volontà di mantenere la cedolare secca, ad esempio avendo effettuato i relativi versamenti, e dichiarato i redditi da cedolare secca nello specifico quadro della dichiarazione dei redditi.

In questo caso di può applicare l’art. 3, comma 3, del dlgs. n. 23 del 2011, secondo cui:

In caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga, anche tacita, o alla risoluzione del contratto di locazione per il quale è stata esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca, entro 30 giorni dal verificarsi dell’evento, si applica la sanzione nella misura fissa pari a euro 100, ridotta a euro 50 se la comunicazione è presentata con ritardo non superiore a 30 giorni

Applicabilità del ravvedimento operoso

Ricordiamo che il ravvedimento operoso consente al contribuente di rimediare in modo spontaneo alle omissioni e irregolarità commesse, beneficiando, così, di una consistente mitigazione della sanzione, parametrata in rapporto al differente ritardo nella regolarizzazione.

Per la suddetta sanzione, relativa al ritardo nella comunicazione della proroga del contratto di locazione in regime di cedolare secca, è comunque applicabile la disciplina del ravvedimento operoso prevista dall’art. 13 del dlgs n. 472 del 1997.

In tal caso è prevista un’ulteriore riduzione della metà della sanzione in misura fissa (da 100 euro a 50 euro), qualora il contribuente comunichi la proroga o la risoluzione del contratto di locazione per il quale ha esercitato l’opzione della cedolare secca, con un ritardo non superiore a 30 giorni.

Ai fini del calcolo della sanzione, in conseguenza dell’applicazione del ravvedimento operoso, occorre quindi tener conto del momento in cui viene sanato l’inadempimento:

  1. se la comunicazione avviene con un ritardo non superiore a 30 giorni, la sanzione base è pari a 50 euro, ridotta in base alle percentuali previste a seconda di quando viene eseguito il ravvedimento
  2. se, invece, la comunicazione avviene con un ritardo superiore a 30 giorni, la sanzione base è pari a 100 euro, ridotta in base alle percentuali previste a seconda di quando viene eseguito il ravvedimento

Modalità di rinuncia aumento del canone

La rinuncia all’aumento del canone per l’intera durata del contratto deve essere comunicata al conduttore, tramite raccomandata, prima di esercitare l’opzione per la cedolare secca.

Tale comunicazione, integrando il contenuto del contratto, è necessaria solo se la rinuncia all’aumento del canone non sia già stata prevista nel contratto stesso.

Nel caso, quindi, di proroga di un contratto che contenga già la rinuncia all’aumento del canone, il locatore non deve inviare alcuna comunicazione in tal senso mediante raccomandata.

 
Clicca qui per scaricare la risoluzione n. 115/E dell’Agenzia delle Entrate

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