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Proprietari di casa senza il mutuo? Si, grazie al rent to buy. Ecco la cose da sapere sull’acquisto con riscatto

Notariato: il decalogo con le risposte alle domande più frequenti sul rent to buy e lo schema di contratto

Si può diventare proprietari di casa anche senza chiedere un mutuo, grazie alla formula dell’affitto con riscatto, il cosiddetto “rent to buy”.
Il rent to buy può essere inteso come una nuova tipologia di contratto in cui si fondono sia un contratto di locazione che un preliminare di vendita.

In pratica, il proprietario consegna da subito l’immobile al conduttore futuro acquirente, il quale paga il canone, proprio come se fosse un affitto.
Dopo un determinato periodo di tempo, il conduttore può acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni pagati.
Terminato il periodo di tempo prestabilito, generalmente 10 anni, il conduttore può acquistare definitivamente l’immobile.

Vantaggi

Il vantaggio principale per chi vende è la possibilità di trovare un maggior numero di potenziali acquirenti. Il rischio potrebbe essere legato al fatto che il conduttore potrebbe decidere di non comprare la casa. In tal caso, però, il proprietario potrà trattenere in tutto o parte di quanto è stato pagato (e sarà certamente una somma maggiore rispetto ad un normale canone di locazione).
Altro vantaggio per il venditore è che in caso di inadempimento nel pagamento dei canoni da parte del promittente acquirente, dovrà intraprendere non una normale azione di sfratto, bensì di rilascio del bene che è molto più veloce e meno costosa.
Inoltre, il venditore è comunque tutelato, in quanto il canone concordato tra le parti è solitamente più elevato rispetto a un comune canone di locazione.
D’altra parte anche il conduttore è tutelato, visto che la legge prevede la trascrizione nei registri immobiliari del contratto di rent to buy, con durata di 10 anni, che consentirà al conduttore di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti, o altre pregiudizievoli, che emergano dopo la trascrizione del rent to buy.
Inoltre, si può affittare con riscatto non solo un appartamento, ma anche autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni, finanche terreni.

Regime fiscale

Dal punto di vista fiscale, nel periodo del godimento dell’immobile (durante la locazione), le imposte legate al possesso dell’immobile sono a carico del proprietario, come in qualsiasi contratto di affitto.
Le spese di trascrizione del contratto nei registri immobiliari sono, invece, a carico dell’acquirente, come le spese ed imposte dovute per l’atto di compravendita dell’immobile.
Quando si procederà alla cessione dell’immobile, si farà riferimento alle ordinarie imposte previste per la compravendita immobiliare.

 

In linea generale, i vantaggi per l’acquirente possono essere così riassunti:

  • disponibilità immediata della nuova casa con possibilità di acquisto dopo un dato periodo e ad un prezzo prefissato
  • patrimonializzazione dei canoni di locazione che non vanno perduti
  • possibilità di vendere l’eventuale vecchia proprietà immobiliare con maggior tempo a disposizione e maggiore tranquillità
  • possibilità di superare i problemi fiscali relativi all’imposizione in caso di doppia intestazione (casa vecchia – casa nuova)
  • possibilità di traslare la richiesta di mutuo al momento dell’acquisto
  • risparmio immediato degli oneri finanziari del mutuo, che verrà acceso solo al momento dell’esercizio di opzione di acquisto

I vantaggi per il costruttore sono:

  • messa a reddito del patrimonio immobiliare
  • miglioramento delle performance di vendita: il conduttore avrà tutto l’interesse ad acquistare vista la patrimonializzazione delle somme versate
  • maggior numero di potenziali acquirenti
  • maggiori tutele rispetto al regime di locazione in caso di mancato pagamento dei canoni

Il Consiglio nazionale del Notariato ha pubblicato una pratica guida che risponde in maniera semplice alle domande più interessanti sul rent to buy e ha, inoltre, disponibile anche uno schema di contratto tipo.

Clicca qui per scaricare l’opuscolo sul rent to buy
Clicca qui per scaricare lo schema di contratto tipo

 

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