Prestito vitalizio ipotecario, cos’è e come funziona

Prestito vitalizio ipotecario, cos’è e come funziona, quali sono i vantaggi e chi può richiederlo

Il prestito vitalizio ipotecario è una particolare tipologia di finanziamento senza rate, destinato a persone fisiche con più di 60 anni di età e con un titolo di proprietà su un immobile residenziale.

Questo istituto finanziario nasce in Gran Bretagna nel 1999 con il nome di lifetime mortgage o equity release e si è rapidamente diffuso in gran parte del mondo.

Dal dicembre del 2005 il prestito vitalizio ipotecario è stato introdotto anche in Italia, con l’art. 11-quaterdecies del dl 203/2005 stabilendo che “il prestito vitalizio ipotecario ha per oggetto la concessione da parte di aziende ed istituti di credito nonché da parte di intermediari finanziari, di cui all’articolo 106 del testo unico di cui al decreto legislativo 1º settembre 1993, n. 385, di finanziamenti a medio e lungo termine con capitalizzazione annuale di interessi e spese, e rimborso integrale in unica soluzione alla scadenza, assistiti da ipoteca di primo grado su immobili residenziali, riservati a persone fisiche con età superiore ai 65 anni compiuti“.

La legge 44/2015 riscrive la disciplina del prestito vitalizio ipotecario; tra le modifiche apportate vi è in primis l’abbassamento del requisito anagrafico per ottenere un prestito vitalizio, abbassando l’età minima richiesta dai 65 anni agli attuali 60 anni.

Dunque, il prestito vitalizio ipotecario è la concessione da parte di un creditore di un finanziamento a medio o lungo termine, con capitalizzazione annuale di interessi e di spese, riservato a persone fisiche con età superiore a 60 anni, garantiti da ipoteca di primo grado su immobili residenziali.

In sostanza il prestito vitalizio ipotecario costituisce una forma di finanziamento alternativa alla nuda proprietà che consente ai proprietari di immobili residenziali di convertire in denaro parte del valore della propria abitazione senza perderne la proprietà, né dover rimborsare a rate il prestito, salvo diverso accordo.

Il prestito può essere concesso esclusivamente da:

  • banche
  • intermediari finanziari autorizzati iscritti nell’apposito Albo tenuto dalla Banca d’Italia

Al contratto di finanziamento devono essere allegati i prospetti esemplificativi, detti simulazione del piano di ammortamento, in cui sono illustrati il possibile andamento del debito tempo e gli oneri dovuti al soggetto finanziatore all’atto della stipula del contratto.

Tali prospetti devono avere una durata minima pari alla differenza tra l’età del soggetto finanziato più giovane e 85 anni (età media di vita degli italiani, secondo gli indici Istat) e comunque una durata non inferiore a 15 anni.

Prestito vitalizio ipotecario, caratteristiche del finanziamento

Il finanziamento relativo al prestito vitalizio ipotecario ha le seguenti caratteristiche:

  • è collegato al valore di mercato dell’abitazione, stimato da un perito
  • è concesso a medio/lungo termine
  • prevede la capitalizzazione annuale di interessi e spese, salvo opzione per il rimborso graduale da parte del soggetto finanziato
  • è subordinato all’iscrizione di un’ipoteca di primo grado su immobili residenziali che non può essere iscritta contemporaneamente su più immobili di proprietà del soggetto finanziato

Non possono accedervi le società, le associazioni e, in generale, tutte le persone giuridiche.

Come avviene il rimborso del prestito vitalizio ipotecario

La banca o l’istituto di credito ha diritto alla restituzione integrale della somma finanziata in un’unica soluzione dell’importo pattuito,  non essendo prevista una restituzione rateale.

Il rimborso avviene al momento della morte del soggetto finanziato. Nel caso in cui il finanziamento sia cointestato, il rimborso avviene al momento della morte del soggetto più longevo.

Tuttavia la restituzione potrà essere richiesta dal soggetto finanziatore anche prima della morte del soggetto finanziato al verificarsi di alcune condizioni specificamente previste:

  • la proprietà dell’immobile (o sua quota) è ceduta/trasferita a qualsiasi titolo, salvo il caso di trasferimento mortis causa
  • è concesso un diritto di usufrutto, uso, abitazione, superficie in relazione all’immobile salvo quanto diversamente previsto dal contratto
  • sono concesse sull’immobile servitù non presenti al momento della stipula del finanziamento

La restituzione anticipata può essere dovuta anche in caso di:

  • imputabilità al soggetto finanziato/terzo datore di ipoteca del compimento, con dolo o colpa grave, di atti che riducono “significativamente” il valore dell’immobile
  • costituzione di diritti reali di garanzia in favore di terzi gravanti sull’immobile
  • modifiche all’immobile rispetto allo stato originale come risultante in sede di perizia e dalla documentazione catastale, apportate senza accordo con la banca/intermediario finanziario anche se in regola con le autorizzazioni richieste. Rientrano in tale ipotesi di decadenza anche le modifiche che “comunque limitino la libera circolazione dell’immobile”
  • revoca dell’abitabilità dell’immobile dovuta a incuria o mancanza di adeguata manutenzione da parte del soggetto finanziato
  • ingresso nell’immobile come residenti, dopo la stipula del contratto, di soggetti diversi dai familiari del soggetto finanziato. A tal fine è precisato che per “familiari” si intendono i figli, il coniuge o convivente more uxorio e il personale regolarmente contrattualizzato che convive con il soggetto finanziato per prestare a lui o alla sua famiglia i suoi servizi”
  • presenza di procedimenti conservativi o esecutivi (di importo pari o superiore al 20% del valore dell’immobile concesso in garanzia) o ipoteche giudiziali sull’immobile dato in garanzia

La restituzione del prestito può avvenire anche in maniera graduale e periodicamente. Tale modalità alternativa di rimborso va concordata al momento della stipula del contratto e comunque prima del verificarsi degli eventi sopra riportati (morte del soggetto finanziatore, trasferimento della proprietà/altro diritto reale o di godimento sull’immobile dato in garanzia, ecc.).

Tipo di interessi

Al momento della restituzione il finanziatore chiederà anche il pagamento degli interessi e delle spese concordati nel contratto che sono capitalizzati annualmente.

Ciò significa che gli interessi e le spese maturati di anno in anno vengono sommati al capitale e la risultante somma complessiva così ricavata produrrà a sua volta interessi: si tratta del fenomeno dell’interesse composto, ossia interessi fruttiferi di nuovi interessi (anatocismo).

E’ tuttavia consentito alle parti concordare al momento della stipulazione del contratto il rimborso graduale di interessi e spese prima che scatti l’obbligo di restituzione. In tal caso sulle quote versate a tale titolo non si applicherà la capitalizzazione annuale degli interessi.

Prestito vitalizio ipotecario e vendita della nuda proprietà, le differenze

Come visto prima, il prestito vitalizio ipotecario è una forma alternativa alla cessione della nuda proprietà, tuttavia i 2 istituti risultano completamente diversi: non si riscontra infatti nessun tipo di collegamento con la vendita del diritto reale parziario della nuda proprietà.

L’oggetto della vendita della nuda proprietà è quello di un trasferimento, definitivo e irrevocabile, a favore di un terzo del diritto reale parziario di un immobile, che nel prestito vitalizio ipotecario manca assolutamente.

In realtà, il prestito vitalizio ipotecario assomiglia di più ad un mutuo, con le evidenti differenze illustrate prima, che consentono di ottenere il “prestito” anche in età avanzata.

 

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