Attenzione, anche le parti comuni di un condominio possono essere acquisite per usucapione!

Parti comuni condominio: la Cassazione si esprime su un caso di acquisto per usucapione della proprietà esclusiva di una quota del cortile condominiale

Un condomino aveva acquisito per usucapione una frazione dell’area cortilizia comune, come previsto in una clausola del contratto di acquisto del proprio immobile.

Il vicino si rivolgeva al Tribunale ordinario, chiedendo l’annullamento della citata clausola, in quanto contraria alle norme imperative di legge ed al contratto costitutivo del condominio.

Il Tribunale di Ravenna dichiarava la nullità delle pattuizioni negoziali, essendo in contrasto con gli artt. 1117, 1119 e 1418 del Codice civile. Pertanto il giudice di primo grado non consentiva il trasferimento del diritto esclusivo di uso dell’ area cortilizia ed ordinava il conseguente ripristino dello stato di comunione.

Il proprietario dell’immobile presentava, dunque, ricorso in Appello.

La Corte accoglieva l’appello e dichiarava l’intervenuta usucapione della proprietà dell’area cortilizia, in quanto vi erano chiari indizi dell’uso ultra-ventennale dell’area, quali:

  • la recinzione della zona interessata
  • la costruzione di opere edili
  • la piantagione di alberi
  • l’esclusione stabile degli altri condomini

A questo punto il vicino chiedeva la Cassazione della sentenza di Appello.

Parti comuni condominio: la sentenza di Cassazione

La Corte di Cassazione con la sentenza n. 26061 del 16 dicembre 2016 si esprime sul ricorso presentato dal vicino.

Il vicino fonda il proprio ricorso sulla violazione di una serie di articoli del cc tra cui gli artt. 1117 e 1119, secondo cui: le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino.

La Corte, di contro, ritiene fondati le motivazioni della sentenza di Appello. Il riconoscimento dell’avvenuta usucapione della proprietà dell’area cortilizia è coerente con due principi fondamentali:

  • anche i beni condominiali (quali beni comuni) possono essere acquistati in proprietà esclusiva per usucapione
  • il possesso del bene può essere acquistato anche a seguito di atto traslativo della proprietà che sia nullo

Secondo la Cassazione la semplice dichiarazione di nullità delle clausole negoziali, che avevano attribuito la proprietà esclusiva dell’area cortilizia al proprietario dell’unità immobiliare, non è in grado di escludere definitivamente il possesso, la cui esistenza, invece, essendo un potere di fatto sulla cosa rimane svincolata, anche dall’atto da cui trae origine.

Pertanto la Corte di Cassazione conferma la sentenza d’Appello, che dichiarava l’intervenuta usucapione della proprietà dell’area cortilizia.

 

Clicca qui per scaricare la sentenza n. 26061/2016 della Corte di Cassazione

 

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4 commenti
  1. gianfranco
    gianfranco dice:

    Buona giornata ho questo problema da anni espongo sul muretto in comune, delle fioriere per il bello di tutti ora mi si impone dall’amministrazione di rimuovere queste fioriere (fatte anche con lo stile del condomino). Io le avevo gia inviato delle documentazione che all’interno potevamo lasciare vasi nelle parti comuni era citato anche un articolo di legge.Voglio sapere se vale anche per l’esterno.
    Ringraziandovi gradite i miei distinti saluti Gianfranco Girardi

    Rispondi
    • Nicola Furcolo
      Nicola Furcolo dice:

      Bisogna capire cosa stabilisce il Regolamento di condominio approvato. Prova comunque a confrontarti con l’amministratore.

      Rispondi
  2. Francesca
    Francesca dice:

    Buonasera,
    vorrei sapere a chi appartiene lo spazio (circa 4 m) tra due case. In precedenza, queste case erano a nome di mio nonno, che ora è deceduto. Le due case ora andranno ognuna a un erede. Lo spazio in questione, per oltre 30 anni, è stato utilizzato da uno degli eredi, che risiedeva nella casa ereditata, come parcheggio per l’auto. Ora l’altro erede sostiene che metà di questo spazio appartenga a lui. Negli ultimi dieci anni, tuttavia, lo spazio è stato occupato dall’auto solo nei mesi estivi; durante l’inverno, rimaneva libero. La casa dell’altro erede ha solo due finestre che affacciano su questo lato; mentre l’erede che ha sempre sfruttato lo spazio deve passare da qui per entrare in casa. Fermo restando che c’è altro spazio a disposizione per il parcheggio.
    Spero di essere stata chiara.
    Grazie.

    Rispondi
    • Nicola Furcolo
      Nicola Furcolo dice:

      Ciao Francesca,
      è difficile risponderti così… Dovresti rivolgerti ad un professionista (avvocato, tecnico, notaio, ecc..) che analizzi bene la questione.

      Rispondi

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