Per un campo da golf è sempre necessario il permesso di costruire?

Per realizzare campi da golf è sempre necessario il permesso di costruire ed il pagamento dei relativi oneri, anche se non ci sono fabbricati di pertinenza

Con la sentenza n.3990/2018 il Consiglio di Stato chiarisce che per la costruzione di nuovi campi da golf è necessario il permesso di costruire ed il pagamento dei relativi oneri di urbanizzazione, anche se non è prevista la realizzazione di manufatti edilizi di pertinenza (club house, servizi, …), ma soltanto la mera modellazione del territorio.

I fatti in breve

Un Comune assentiva il progetto presentato da una società proprietaria di un vasto appezzamento di terreno agricolo per la trasformazione dell’area in campo da golf e recupero di un vecchio fabbricato esistente da destinare a “club house”.

La realizzazione dell’intervento veniva subordinata alla sottoscrizione di una convenzione per l’assunzione degli impegni da parte della società ad un’esecuzione unitaria e inscindibile del progetto e al versamento al Comune dei relativi oneri di urbanizzazione e costo di costruzione, salvo la maggior somma da determinarsi in sede di rilascio delle singole concessioni edilizie relative per la trasformazione del campo dal golf e per il recupero del fabbricato esistente da destinare a club house.

I lavori relativi al campo da golf, iniziati nel 1989, venivano ultimati nel corso del 1992, con versamento della prima rata del contributo concessorio nel 1990.

Con una nota del 1993, inviata anche alla società di assicurazione garante, il Comune chiedeva alla società il pagamento a saldo delle rate non corrisposte nonché il pagamento della sanzione per il ritardo nel pagamento.

La società chiedeva l’annullamento al Tar Veneto di tale provvedimento contestando la determinazione degli oneri concessori.

I proprietari dell’area sostenevano “la non debenza del contributo concessorio relativamente alla trasformazione dell’area agricola in un campo da golf per non avere quell’intervento edilizio comportato un aggravamento del carico urbanistico, né un’irreversibile trasformazione del territorio“.

Il Tar respingeva solo in parte il ricorso prevedendo una rimodulazione sia dell’importo degli oneri sia della sanzione.

La società ricorreva al Consiglio di Stato per la riforma della sentenza, deducendone “la sua erroneità e ingiustizia e chiedendone la riforma per aver omesso di considerare che l’intervento in questione non comportava attività edificatoria e/ o di trasformazione urbanistica e che pertanto nessun contributo concessorio era dovuto, tanto meno poteva essere preteso sulla base di un obbligazione soltanto convenzionalmente assunta, in assenza di un’espressa previsione di legge”.

Il Consiglio di Stato

L’appello, secondo il Consiglio di Stato risulta infondato e va respinto.

Viene accolta la tesi dell’amministrazione appellante secondo la quale la trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio comprende non le sole attività di edificazione in senso stretto, ma anche quelle consistenti nella modificazione rilevante e duratura dello stato del territorio e nell’alterazione della conformazione del suolo, con conseguente necessità del titolo abilitativo edilizio (permesso di costruire) e dell’autorizzazione paesaggistica (ove ricadente in zona vincolata) per la realizzazione delle opere e spettanza del contributo concessorio per gli interventi eseguiti.

La società proprietaria dell’area infatti prevedeva la creazione di fossi, impianti di irrigazione e di un laghetto, nonché lo sbancamento di terreno e opere di modellamento dell’area verde destinata all’allocazione delle buche ed ai percorsi (c.d. “greens”, “avantgreen” e “bunkers”) realizzati mediante creazione di collinette.

La giurisprudenza

Si nota che da tempo la giurisprudenza prevalente è pervenuta ad una simile interpretazione della normativa volta a ricomprendere nel concetto di trasformazione del territorio (art. 16, commi 9 e 10, del d.P.R. 380 del 2001, Testo Unico in materia Edilizia) opere non strettamente riconducibili alla edificazione di un “manufatto edilizio”, ritenendo che un intervento che abbia attuato una rilevante trasformazione urbanistica del territorio, rappresenti un “intervento di nuova costruzione”, ed è assoggettato al previo rilascio del permesso di costruire, ai sensi degli artt. 3, comma 1, lett. e), e 10 del D.P.R. n. 380/01.

 

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