Valutazioni immobiliari: ecco le linee guida per rilevare ed analizzare il mercato immobiliare

Valutazioni immobiliari: disponile la norma UNI per la rilevazione degli elementi economico-estimativi e dei dati del mercato residenziale, direzionale e commerciale

Il processo di valutazione di un immobile si compone di una serie di operazioni in capo al valutatore; al fine di supportare i professionisti in tale compito, l’UNI ha pubblicato, in collaborazione con RPT (Rete Professioni Tecniche), la Prassi di Riferimento UNI/PdR 53:2019 “Analisi del mercato immobiliare – Linee guida per l’individuazione del segmento di mercato e per la rilevazione dei dati immobiliari.

Il documento fornisce, quindi, le linee guida sulla metodologia da seguire per la rilevazione di:

  • elementi economico-estimativi (come: localizzazione, caratteristiche del sito, destinazione, tipologia immobiliare, tipologia edilizia, dimensione, caratteri della domanda e dell’offerta) per la valutazione del segmento di mercato
  • dati immobiliari, attraverso caratteristiche quantitative (come: superficie, livello di piano, numero dei servizi igienici, ecc.) e qualitative (come: prospicienza, esposizione, luminosità, ecc.) degli immobili

Lo scopo delle linee guida è quello di proporre una serie di norme uniformi, volte a fornire ai valutatori e ai professionisti un comune strumento di rilevazione, raccolta e scambio di dati e di informazioni del mercato immobiliare, per conseguire trasparenza e oggettività nelle attività di valutazione degli immobili.

La prassi di riferimento si applica ai seguenti comparti del mercato immobiliare:

  • residenziale
  • direzionale/uffici
  • commerciale

Metodi di stima

I metodi di stima previsti sono:

Metodo del confronto di mercato

  • analisi del mercato immobiliare al fine di rilevare i contratti recenti di immobili (appartenenti allo stesso segmento di mercato dell’immobile da valutare)
  • rilevazione dei dati immobiliari (scheda, pianta, foto, ecc.)
  • scelta delle caratteristiche pilota da considerare nell’analisi estimativa
  • compilazione della tabella dei dati
  • stima dei prezzi o dei redditi marginali delle caratteristiche immobiliari
  • compilazione della tabella di valutazione
  • sintesi conclusiva

Metodo finanziario

  • calcolo del reddito
  • capitalizzazione diretta, indiretta e flusso di cassa scontato
  • bilancio immobiliare
  • rilevazione del saggio di capitalizzazione: metodi diretto e indiretto
  • rilevazione saggio di rendimento interno

Metodo del costo

  • stima del costo di ricostruzione del fabbricato o della costruzione che insistono sul terreno
  • stima del deprezzamento del fabbricato o della costruzione
  • stima del valore corrente (SAL)

Il documento rappresenta uno strumento importante per la trasparenza del mercato immobiliare e per la metodologia estimativa.

 

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