Mutui e detrazione interessi passivi. Tutto ciò che occorre sapere

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Mutui e detrazione interessi passivi. Tutto ciò che occorre sapere per usufruire correttamente del beneficio fiscale

Il dpr 917/86 prevede la possibilità di usufruire di benefici fiscali relativamente agli interessi passivi e agli oneri accessori necessari per l’acquisto di immobili.

In questo articolo cerchiamo di illustrare le regole che disciplinano la detrazione degli interessi passivi sui mutui.

La disciplina sulla detrazione degli interessi passivi è piuttosto articolata, in quanto nel corso degli anni ha subito diverse modifiche, con la conseguenza che il beneficio spetta secondo limiti e modalità che variano in relazione a:

  1. tipo di immobile acquistato (abitazione principale, abitazione secondaria, altri fabbricati non abitativi)
  2. anno di stipula del mutuo

Entrando nello specifico, la detrazione spetta con differenti limiti e condizioni per i seguenti casi:

  • mutui ipotecari per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale
  • mutui ipotecari stipulati prima del 1993 su immobili diversi da quelli utilizzati come abitazione principale
  • mutui (ipotecari e non ipotecari) per contratti del 1997 per effettuare interventi di manutenzione, restauro e ristrutturazione
  • mutui ipotecari contratti a partire dal 1998 per la costruzione e la ristrutturazione edilizia di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale
  • prestiti e mutui agrari di ogni specie

In linea generale vale il principio di cassa: la detrazione spetta con riferimento agli interessi passivi e oneri accessori pagati in un certo anno, a prescindere dalla scadenza della rata.

Detrazione interessi passivi, generalità

Il dpr 917/86 prevede che è possibile detrarre dall’imposta lorda (Irpef)

  1. gli interessi passivi
  2. gli oneri accessori
  3. le quote di rivalutazione

in caso di stipula di mutui. La detrazione è pari al 19%.

Detrazione interessi passivi, spese ammesse

Oltre agli interessi passivi, possono essere detratti i seguenti oneri accessori:

  • l’intero importo delle maggiori somme corrisposte a causa delle variazioni del cambio di valuta relative a mutui stipulati in ECU o in altra valuta
  • la commissione spettante agli istituti per la loro attività di intermediazione
  • gli oneri fiscali (compresa l’imposta per l’iscrizione o la cancellazione di ipoteca e l’imposta sostitutiva sul capitale prestato)
  • la cosiddetta “provvigione” per scarto rateizzato
  • le spese di istruttoria del mutuo
  • le spese di perizia tecnica
  • le spese notarili che comprendono sia l’onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo (Circolare AE 12/05/2000 n. 95) le spese sostenute dal notaio per conto del cliente (iscrizione e cancellazione ipoteca, ecc.)

Sono escluse dalla detrazione:

  • le spese di assicurazione dell’immobile in quanto non hanno il carattere di necessarietà rispetto al contratto di mutuo (Circolare AE 15/2005)
  • le spese inerenti l’onorario del notaio per la stipula del contratto di compravendita
  • le imposte di registro, l’IVA, le imposte ipotecarie e catastali connesse al trasferimento dell’immobile

Non danno diritto alla detrazione gli interessi pagati (Circolare AE 50/2002):

  • a seguito di aperture di credito bancarie, di cessione di stipendio e, in generale, gli interessi derivanti da tipi di finanziamento diversi da quelli relativi a contratti di mutuo, anche se con garanzia ipotecaria su immobili
  • a fronte di un prefinanziamento acceso per finanziare un mutuo ipotecario in corso di stipula per l’acquisto della casa di abitazione

Interessi passivi e mutui stipulati dal 1993

Per i mutui stipulati dal 1993 le detrazioni sono concesse solo quando si acquista l’abitazione principale.

Dal 1º gennaio 2008 il limite di spesa per interessi passivi sul quale è possibile calcolare la detrazione d’imposta del 19% è pari a 4.000 euro (in precedenza era 3.615,20 euro); pertanto, la detrazione di cui si può fruire è, al massimo, di 760 euro.

A prescindere dal limite massimo sul quale calcolare la detrazione, la spesa massima detraibile deve essere riferita complessivamente a tutti gli intestatari ed eventualmente ai diversi contratti di mutuo stipulati per l’acquisto.

Condizioni necessarie 

La detrazione del 19% per l’acquisto dell’abitazione principale spetta a condizione che:

  • l’immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto
  • l’acquisto dell’immobile avvenga entro un anno antecedente o successivo alla stipula del contratto di mutuo ipotecario

La detrazione spetta solo se l’immobile continua ad essere utilizzato come abitazione principale. Il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale; tuttavia, se il contribuente torna ad adibire l’immobile ad abitazione principale, in relazione alle rate pagate a decorrere da tale momento, può fruire nuovamente della detrazione.

In caso di contitolarità del mutuo, l’importo di 4.000 euro, su cui spetta la detrazione del 19%, va suddiviso tra i cointestatari.

In caso di mutuo ipotecario intestato a due coniugi, di cui uno fiscalmente a carico dell’altro, la detrazione, per entrambe le quote di interessi passivi, spetta al coniuge che ha l’altro a carico. Per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia si prescinde dal requisito della dimora abituale relativamente ai mutui ipotecari per l’acquisto dell’unica abitazione di proprietà.

Per fruire della detrazione, è necessario che il contribuente sia contemporaneamente intestatario del mutuo e proprietario dell’unità immobiliare, anche se non deve esserci corrispondenza tra la quota di proprietà e la quota di detrazione spettante per gli interessi passivi (Circolare AE del 29/01/2001 n. 7, risposte 2.3 e 2.5); il requisito congiunto di “acquirente e mutuatario” è pertanto sempre necessario, tranne che nell’ipotesi di mutui contratti anteriormente all’anno 1991 per i quali è previsto che la detrazione degli interessi passivi spetta anche ai soggetti che non siano titolari di redditi di fabbricati (Circolare AE del 12/05/2000 n. 95, risposta 1.2.6).

Inoltre, la detrazione spetta:

  • dalla data in cui l’immobile è adibito ad abitazione principale e comunque entro due anni dall’acquisto, se l’immobile è oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia, comprovati dalla relativa concessione edilizia o da un atto equivalente
  • nel caso di acquisto di un immobile locato se, entro 3 mesi dall’acquisto, l’acquirente notifica al locatario l’atto d’intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e se, entro un anno dal rilascio, l’immobile è adibito ad abitazione principale
  • al contribuente acquirente e intestatario del contratto di mutuo, anche se l’immobile viene adibito ad abitazione principale di un familiare
  • se il contribuente trasferisce la propria dimora per motivi di lavoro o si trasferisce in un istituto di ricovero o sanitario, a condizione che l’immobile non sia affittato.

Il diritto alla detrazione degli interessi permane anche quando il contribuente trasferisce la propria residenza in un Comune limitrofo a quello in cui si trova la sede di lavoro. Se cessano le esigenze lavorative che hanno determinato lo spostamento della dimora abituale, dal periodo d’imposta successivo non si potrà più fruire della detrazione.

Mutui stipulati prima del 1993

Per i mutui stipulati negli anni 1991 e 1992, le detrazioni spettano per l’acquisto di qualsiasi abitazione, anche diversa da quella principale.

L’importo massimo di spesa su cui applicare la detrazione è per ciascun intestatario del mutuo pari a:

  1. 4.000 euro se si tratta di abitazione principale
  2. 2.065,83 euro se si tratta di altra abitazione

Definizione di abitazione principale

Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente.

A tal fine rilevano le risultanze dei registri anagrafici o l’autocertificazione effettuata ai sensi dell’art. 47 del DPR n. 445 del 2000, con la quale il contribuente può attestare anche che dimora abitualmente in luogo diverso da quello indicato nei registri anagrafici.

La detrazione, pertanto, spetta al contribuente acquirente ed intestatario del contratto di mutuo, anche se l’immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare (coniuge, parenti entro il 3° grado ed affini entro il 2° grado: art. 5, co. 5 del TUIR, V. Circolare AE del 29/01/2001 n. 7, risposta 2.2).

Nel caso di separazione legale rientra tra i familiari anche il coniuge separato, finché non intervenga l’annotazione della sentenza di divorzio.

 

Clicca qui per scaricare la circolare 7/2017 dell’Agenzia delle Entrate 

 

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