Locazioni immobiliari: tutte le novità della normativa e della giurisprudenza

La locazione degli immobili ad uso abitativo è disciplinata dalla Legge 431/98 che prevede, oltre ai contratti c.d. a “canone libero”, anche quelli a “canone concordato”.

La locazione degli immobili ad uso abitativo è disciplinata dalla Legge 431/98 che prevede, oltre ai contratti c.d. a “canone libero”, anche quelli a “canone concordato”.
Quest’ultima tipologia impone che l’importo del canone di locazione sia compreso in un intervallo concordato tra le associazione territoriali dei proprietari e quelle degli inquilini, a fronte di una durata inferiore (3 anni + 2 di rinnovo automatico in luogo di 4 anni + 4) e di agevolazione fiscali per entrambi i contraenti nei comuni ad elevata densità abitativa.
Gli accordi tra le associazioni, tuttavia, specie nei centri minori, sono stati stipulati solo in pochissimi casi, rendendo pressoché impossibile la conclusione di contratti a canone concordato.
Con l’intento di rimediare a questa situazione di stallo è stato emanato il DECRETO 14 luglio 2004.
In tale provvedimento si stabilisce che, nei centri ove tali accordi non sono stati mai sottoscritti, chi vuole sottoscrivere un contratto “concordato” dovrà fare riferimento agli accordi stipulati nel comune più vicino con un numero di abitanti similare.
Novità anche per gli inquilini che rischiano lo sfratto: è stato infatti convertito in Legge il decreto-legge 13 settembre 2004, n. 240, il provvedimento varato dal Governo con l’intento di agevolare la locazione di immobili da parte di cittadini (appartenenti alle “fasce deboli”) che rischiano lo sfratto.
Ricordiamo che tale provvedimento introduce 5 nuove tipologie di contratti di locazione che prevedono incentivi di varia natura per i proprietari di casa.
Tra le peculiarità del provvedimento la possibilità che le amministrazioni locali acquisiscano direttamente in locazione le unità immobiliari e le concedano agli inquilini.
In tal modo i proprietari verrebbero tutelati da eventuali morosità degli inquilini, poiché tali rischi sarebbero assunti dall’amministrazione dell’ente locale.

Contratto di locazione e durata legale
La Legge n. 392 del 1978 (c.d. Legge Equocanone) contiene delle disposizioni sulla durata minima della locazione in funzione della destinazione d’uso dell’unità immobiliare oggetto della locazione.
La Corte Costituzionale ha chiarito che tali disposizioni prevalgono su quelle di carattere generale, relative ai contratti, contenute nel codice civile.
La durata minima stabilita secondo i criteri della 392/78 è quindi una condizione non superabile nemmeno dalla volontà delle parti contraenti; sono cioè da considerarsi nulle tutte le clausole volte a ridurre l’efficacia temporale della locazione.
In questi casi, la durata della locazione sarà automaticamente innalzata al valore minimo previsto dalla legge; può invece essere liberamente concordata una durata del rapporto superiore a quella prevista dalla L. 392/78 (fermo restando il limite di 30 anni stabilito dall’art.1573 del Codice Civile.).

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D.M. 14 luglio 2004 117 Kb ACCAreader
L. 431/98 577 Kb ACCAreader
DM 30 dicembre 2002 276 Kb ACCAreader
Allegati al DM 30 dicembre 2002 65 Kb RTF compresso (.zip)
Legge di conversione del D.L. 240/2004 158 Kb ACCAreader

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