Le detrazioni fiscali sugli immobili: lo studio del Notariato

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Lo studio fornisce un quadro completo sulle detrazioni fiscali sugli immobili: esempi, normativa, casi specifici e regole generali

Il Consiglio Nazionale del Notariato ha pubblicato lo Studio n. 20-2020/T dal titolo “Le detrazioni fiscali riferite agli immobili: panoramica generale e questioni di interesse notarile”.

Lo studio premette che gli interventi di miglioramento del patrimonio edilizio da parte di soggetti privati beneficiano di consistenti agevolazioni fiscali; alcune di esse sono in vigore già da tempo (come l’Ecobonus ed il Sismabonus), altre sono di più recente introduzione (come ad esempio il Superbonus 110% o il bonus facciate).

Tali detrazioni sono di rilevante interesse per il Notaio soprattutto in sede di trasferimento dell’immobile sul quale gli interventi sono stati realizzati.

Lo studio esamina le varie fattispecie agevolate, ossia:

  • le detrazioni per interventi di recupero del patrimonio edilizio (ristrutturazioni);
  • le detrazioni per il risparmio energetico;
  • le detrazioni per gli interventi antisismici;
  • le detrazioni per il rifacimento delle facciate;
  • le detrazioni per gli interessi passivi dei mutui.

Viene infine, con un ultimo paragrafo, trattata l’introduzione nell’ordinamento delle novità in materia di detrazioni ad opera del dl 34/2020 (Decreto Rilancio).

Le detrazioni sul recupero del patrimonio edilizio

La prima agevolazione che viene analizzata è quella prevista dall’articolo 16-bis del Testo Unico delle imposte sui Redditi (TUIR), in forza del quale dall’imposta lorda (IRPEF) si detrae un importo pari al 50% delle spese documentate, fino ad un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 96.000 euro per unità immobiliare, sostenute ed effettivamente rimaste a carico dei contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l’immobile sul quale sono stati effettuati gli interventi.

Questa misura di favore è stata confermata per l’anno 2020 anche con l’ultima legge di bilancio (art. 1 comma 175 legge 160 del 27 dicembre 2019).

Lo studio analizza i seguenti aspetti della detrazione:

  • soggetti ammessi al beneficio;
  • tipi di intervento contemplati dalla norma;
  • l’agevolabilità degli impianti fotovoltaici;
  • i condomìni e la ricaduta sui singoli condomini;
  • limiti della detrazione e la sua ripartizione nel corso degli anni di imposta;
  • come effettuare la detrazione;
  • pagamento dei lavori;
  • documenti da conservare;
  • trasferimento dell’immobile;
  • detrazioni non riconosciute;
  • agevolazioni per l’acquisto e la costruzione di box e posti auto;
  • agevolazione per l’acquisto di immobili ristrutturati.

Il documento focalizza l’attenzione sugli aspetti di più interesse per i notai, ossia quelli legati alla compravendita di abitazioni, box auto ed immobili ristrutturati.

Le detrazioni per il risparmio energetico

La legge di bilancio 2020 ha prorogato al 31 dicembre 2020 la detrazione fiscale per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici, la detrazione si opera non solo dall’IRPEF ma anche dall’IRES.

La percentuale della detrazione della spesa sostenuta varia tuttavia dal 50% al 65% a seconda dei tipi di intervento e delle caratteristiche dell’eventuale impianto sostituito.

La detrazione per gli interventi di riqualificazione energetica su parti comuni degli edifici condominiali era già stata prorogata dalla legge di bilancio 2018 fino al 31 dicembre 2021. Per questi ultimi interventi sono state riconosciute percentuali di detrazione più elevate quando si riescono a conseguire determinati indici di prestazione energetica.

Il Notariato analizza i seguenti aspetti della detrazione:

  • interventi ammessi al beneficio;
  • misura delle detrazioni;
  • interventi nei condomini;
  • soggetti ammessi al beneficio;
  • non cumulabilità con altre agevolazioni;
  • cessione del credito;
  • tipologie di edifici su cui può essere effettuato l’intervento;
  • documentazione;
  • detrazione nel trasferimento dell’immobile.

Le detrazioni per gli interventi antisismici

Lo studio evidenzia come le detrazioni per gli interventi antisismici sono plurime e le relative regole non sono tra loro omogenee.

In particolare la materia è regolata:

  1. dall’articolo 16-bis comma 1 lettera i) del TUIR che disciplina interventi eseguiti su interi fabbricati situati in qualunque parte del territorio nazionale;
  2. dal decreto legge 63/2013 che ha introdotto il cd. “sismabonus”, ampliato le categorie di immobili oggetto di intervento ma limitato queste agevolazioni agli interventi su immobili situati in determinate zone ad elevato rischio sismico;
  3. dall’articolo 46-quater del Decreto Legge 50/2017 convertito in Legge 21/6/2017 n. 96 che ha previsto un nuovo incentivo per l’acquisto di case antisismiche in zone ad elevato rischio sismico previa demolizione di edifici preesistenti;
  4. dalla legge di bilancio 2018 che ha introdotto una nuova detrazione quando si realizzano interventi su parti comuni di edifici condominiali ricadenti in zone ad elevato rischio sismico.

Il documento analizza in primis le detrazioni relative ai primi due punti. Successivamente vengono analizzati i seguenti aspetti:

  • immobili oggetto d’intervento;
  • la misura della detrazione negli anni;
  • la riduzione del rischio sismico;
  • soggetti a cui spetta la detrazione;
  • pagamenti;
  • interventi combinati per riduzione del rischio sismico e di riqualificazione energetica;
  • edifici demoliti e ricostruiti in zona sismica e loro acquisto.

Il bonus facciate

La legge di bilancio 2020 (articolo 1, commi da 219 a 224 Legge n. 160 del 27 dicembre 2020) ha introdotto, per il solo anno 2020, una nuova detrazione fiscale: per gli interventi, inclusi quelli di sola pulitura e tinteggiatura esterna, finalizzati al recupero o al restauro della facciata esterna degli edifici esistenti ubicati in zona A o B.

Per maggiori dettagli sul bonus facciate consulta il nostro focus.

Detrazioni per gli interessi passivi dei mutui

Le condizioni per la detraibilità degli interessi passivi sui mutui variano a seconda che il mutuo sia contratto per l’acquisto dell’immobile da adibire ad abitazione principale ovvero sia contratto per la costruzione o la ristrutturazione dello stesso immobile.

Il documento analizza tutti gli aspetti legati ai mutui per l’acquisto dell’abitazione principale.

Nuovo Superbonus al 110%

Il Decreto Legge 34 del 19 maggio 2020 (decreto Rilancio) è intervenuto in materia di detrazioni con gli articoli 119 e 121.

Con riserva di approfondire più adeguatamente le novità in un momento successivo alla conversione in legge del decreto, il documento dei notai  fornisce una breve indicazione del loro impatto sull’attuale impianto normativo.

Impianto che rimane tuttavia invariato nelle sue linee essenziali in quanto le misure straordinarie adottate hanno una durata limitata nel tempo.

 

Clicca qui per scaricare lo studio del Notariato sulle detrazioni sugli immobili

 

termus

 

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