Ecobonus+sismabonus, si può fruire della detrazione in caso di cambio destinazione d’uso?

I chiarimenti delle Entrate per accedere all’ecobonus combinato al sismabonus in caso di cambio d’uso, limite di spesa applicabile e cessione del credito

E’ possibile portare in detrazione le spese per un intervento combinato per la riqualificazione energetica e la riduzione del rischio sismico (ecobonus+sismabonus) di un edificio in caso di cambio di destinazione d’uso?

Questo in sintesi quanto chiesto da un contribuente nell’interpello n. 293/2019 dell’Agenzia delle Entrate.

Quesito

Il contribuente dichiara di aver acquistato con il coniuge 2 immobili, una stalla ed un locale deposito censiti in categoria catastale C/2, ed un’autorimessa, censita in C/6; la proprietà è al 50% per ciascun coniuge in comproprietà indivisa.

L’interpellante intende intraprendere un intervento di ristrutturazione con cambio d’uso delle tre unità immobiliari originarie, trasformandole in due unità abitative e un’autorimessa pertinenziale specificando, inoltre, che la ristrutturazione sarà realizzata in senso verticale, senza variazione di cubatura e con la medesima pianta di ingombro dell’edificio da ristrutturare.

Pertanto, l’istante dichiara di volere procedere ad un intervento combinato per la riduzione del rischio sismico e di riqualificazione energetica dell’edificio e chiede
chiarimenti all’Agenzia delle Entrate circa la possibilità di fruire della detrazione prevista per tale categoria di intervento, sul limite di spesa applicabile, e sulla possibilità di effettuare la cessione del credito.

Risposta

L’Agenzia delle Entrate risponde sottolineando che si ha diritto alla detrazione combinata ecobonus+sismabonus per interventi di efficientamento energetico e messa in sicurezza antisismica che presuppongano il cambio di destinazione d’uso di più unità immobiliari, ma solo nel caso in cui vengano rispettate le seguenti condizioni:

1 – Cambio destinazione d’uso

In base alla circolare n. 7/E del 27 aprile 2018, le opere di ristrutturazione edilizia comportanti la realizzazione di un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, sono da considerare di trasformazione urbanistica e come sono assoggettate al preventivo rilascio del titolo edilizio.

Pertanto, condizione necessaria affinché il contribuente possa usufruire delle detrazioni d’imposta per trasformare un immobile ad uso non abitativo in uno abitativo è che nel provvedimento amministrativo che assente i lavori deve risultare chiaramente che gli stessi comportano il cambio di destinazione d’uso del fabbricato in abitativo.

2 – Detrazione per interventi combinati

In riferimento alle detrazioni per l’intervento combinato di riduzione del rischio sismico e di riqualificazione energetica di un edificio, le Entrate richiamano l’art. 1, comma 3, lett. a), n. 7) della legge di Bilancio 2018, in base al quale per le spese sostenute per gli interventi su parti comuni di edifici condominiali ricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3, finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica, spetta in alternativa alle detrazioni previste, una detrazione

  • nella misura dell’80%, ove gli interventi determinino il passaggio ad una classe di rischio inferiore
  • nella misura dell’85% ove gli interventi determinino il passaggio a due classi di rischio inferiori.

La predetta detrazione è ripartita in 10 quote annuali di pari importo e si applica su un ammontare delle spese non superiore a euro 136.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio.

3 – Parti comuni

Viene, inoltre, chiarita la perplessità espressa dall’interpellante circa la possibilità di fruire della detrazione pur in assenza di un effettivo condominio.

Sempre nella circolare n. 7/E del 27 aprile 2018 viene precisato che sia ai fini delle detrazioni per lavori volti alla riduzione del rischio sismico che ai fini della detrazione delle spese per interventi di riqualificazione energetica, per “parti comuni” si intendono quelle riferibili a più unità immobiliari funzionalmente autonome, ossia distintamente accatastate, a prescindere dall’esistenza di una pluralità di proprietari.

Nel caso in esame, la condizione soggettiva di unico proprietario, sebbene l’acquisto sia stato effettuato in comproprietà indivisa fra i due coniugi, risulta soddisfatta.

4 – Recupero del patrimonio edilizio e non nuova costruzione

Relativamente all’adozione delle misure antisismiche, anche per gli interventi combinati di riduzione del rischio sismico e di riqualificazione energetica, condizione necessaria è che l’intervento si configuri come recupero del patrimonio edilizio e non come nuova costruzione, in linea a quanto evidenziato con risoluzione n. 34 del 27 aprile 2018 delle Entrate.

Tale qualificazione delle opere edilizie spetta al Comune (o altro ente territoriale competente in tema di classificazioni urbanistiche) che, in sede di rilascio del titolo amministrativo che autorizza i lavori, asserisce che l’opera consiste in un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente e non in un intervento di nuova costruzione.

5 – Limite di spesa

In riferimento all’applicazione del limite di spesa, come precisato con circolare n. 7/E del 2018, esso va attribuito a ciascuna delle unità immobiliari componenti l’edificio prima dell’intervento di ristrutturazione, anche nel caso in cui l’unità immobiliare su cui si effettuano i lavori non sia ad uso abitativo (nel nostro caso è un fienile).

Conclusioni

Nel caso in esame, quindi, qualora siano rispettate le suddette condizioni, l’interpellante ed il coniuge possono accedere alle relative detrazioni d’imposta previste per le parti comuni, se presenti nell’edificio, in base alle spese da ciascuno effettivamente sostenute.

La detrazione va applicata su un ammontare delle spese non superiore a 136.000 euro per ciascuna delle tre unità immobiliari costituenti inizialmente l’edificio oggetto di ristrutturazione; è fruibile in 10 quote annuali di pari importo ed è cedibile ai sensi delle disposizioni dettate dai commi 2-ter e 2-sexies dello stesso articolo 14 secondo le modalità previste nei citati Provvedimenti del Direttore dell’Agenzia delle Entrate (28 agosto 2017, prot. 165110 e 18 aprile 2019, prot. 100372).

 

Clicca qui per scaricare l’interpello

 


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