Infiltrazioni d’acqua e umidità: è valida la garanzia di vendita per le case di non recente costruzione?

Validità della garanzia di vendita: la Cassazione chiarisce che chi acquista un appartamento, di non recente costruzione, è prima tenuto a verificare le condizioni di manutenzione

Poco dopo l’acquisto di un appartamento, ricompreso in un fabbricato risalente agli anni ’60, l’acquirente riscontrava l’esistenza di vizi inizialmente non presenti.

In particolare si erano verificate le seguenti problematiche:

  • distacco, presumibilmente per infiltrazioni d’acqua, di una parte della copertura del fabbricato
  • consistenti infiltrazioni di umidità nei muri dell’appartamento

L’acquirente, invocando la garanzia di vendita prevista dall’art. 1490 cc, citava in giudizio il venditore chiedendo la restituzione di parte del prezzo di acquisto, nella misura necessaria all’esecuzione dei lavori occorrenti per eliminare i vizi.

Secondo l’articolo 1490 cc “il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. Il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto, se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa”.

Il venditore si era difeso dalla accuse dichiarando che l’immobile, più volte visionato dall’acquirente prima dell’acquisito, si trovava in precario stato di manutenzione e che il prezzo era stato pattuito tenendo conto di tali condizioni.

Il Tribunale di Pisa accoglieva la domanda di parte attrice e, accertata l’esistenza dei vizi dedotti, condannava il convenuto a pagare in favore dell’acquirente la somma necessaria per i lavori di manutenzione.

Il venditore ricorreva dunque in appello.

Sentenza della Corte d’appello

Il giudice d’appello ribaltava la sentenza di primo grado, accogliendo il ricorso del venditore dell’appartamento, ritenendo che quando si è “in presenza di carenze del fabbricato riconducibili alla vetustà oppure a criteri di costruzioni propri di altra epoca ad oggi superati, non si può parlare di vizio occulto, bensì di caratteristiche non positive dell’immobile che influiscono solo sul suo valore commerciale”.

Inoltre, “colui che acquista un immobile di non recente costruzione ha l’onere di verificare con cura le condizioni di manutenzione, se del caso interpellando l’amministratore del Condominio al fine di conoscere quali interventi manutentivi siano stati effettuati“.

Per la Corte, trattandosi di un fabbricato risalente agli anni ’60 con caratteristiche costruttive non propriamente eccellenti, è lecito immaginare che prima o poi potevano rendersi necessari interventi al tetto, come alle altre parti del fabbricato.

L’acquirente presentava dunque ricorso in Cassazione.

Sentenza di Cassazione

La Corte di Cassazione, con sentenza n. 24343/2017, si esprime sul ricorso presentato dall’acquirente.

Il ricorrente invoca di nuovo la garanzia di vendita essendo i vizi in esame idonei a ridurre il valore della cosa venduta, in quanto i difetti e le imperfezioni non erano conosciuti né facilmente conoscibili, derivati dalla mancata o inadeguata manutenzione del bene venduto.

Per la Corte di Cassazione, in caso di vendita di un bene appartenente ad un edificio condominiale di costruzione risalente nel tempo, i difetti materiali conseguenti al concreto ed accertato stato di vetustà ovvero alla risalenza nel tempo delle tecniche costruttive utilizzate, non integrano un vizio rilevante ai fini previsti dall’art. 1490 cc.

La garanzia in esame, infatti, è esclusa tutte le volte in cui, a norma dell’art. 1491 c.c., il vizio era facilmente riconoscibile, salvo che, in quest’ultimo caso, il venditore non abbia dichiarato che la cosa era immune da vizi.

Pertanto gli ermellini, confermando le motivazioni di appello, rigettano il ricorso presentato dall’acquirente.

 

Clicca qui per scaricare la sentenza di Cassazione n. 24343/2017

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