ICI e immobili in costruzione: un po’ di chiarezza

In questi giorni è stato dato molto risalto ad una sentenza della Corte di Cassazione (sentenza n. 24924/2008) che ha condannato un’impresa al pagamento dell’ICI per immobili non ultimati che la stessa impresa aveva provveduto ad accatastare prima dell’ultimazione dei lavori.

In questi giorni è stato dato molto risalto ad una sentenza della Corte di Cassazione (sentenza n. 24924/2008) che ha condannato un’impresa al pagamento dell’ICI per immobili non ultimati che la stessa impresa aveva provveduto ad accatastare prima dell’ultimazione dei lavori.
La conclusione erroneamente e superficialmente tratta da più parti è che “le costruzioni non ultimate pagano l’ICI”.
Occorre anzitutto precisare che l’iscrizione in catasto dei fabbricati, ai sensi dell’ art. 28 del R.D.L n. 652/1939, deve avvenire entro 30 giorni «dal momento in cui sono divenuti abitabili o servibili all’uso cui sono destinati…».
Un fabbricato non ancora abitabile o servibile all’uso cui è destinato, quindi, non deve essere iscritto in catasto.
Tuttavia può accadere che, per esigenze connesse alla compravendita di immobili in corso di costruzione, si debba procedere all’accatastamento.
Per tale ragione è prevista una categoria catastale fittizia, denominata F3 “unità in corso di costruzione”, alla quale non viene associata alcuna rendita catastale.
In altri termini, il fabbricato in corso di costruzione viene iscritto in catasto con la categoria F3, in relazione alla quale non viene attribuita alcuna rendita, in quanto l’immobile non si può ancora ritenere un fabbricato «abitabile o servibile all’uso cui è destinato».
Il fabbricato in corso di costruzione che non è (legittimamente) iscritto in catasto o lo è, ma nella categoria catastale F3 (quindi senza attribuzione di rendita) non è soggetto al pagamento dell’ICI, che è dovuta soltanto per l’area sulla quale è in corso di realizzazione l’immobile.
Naturalmente se il fabbricato (anche se non accatastato o accatastato in categoria F3) è utilizzato, l’ICI è dovuta.
La Corte di Cassazione, con la recente sentenza n. 24924/2008 ha affermato che l’imposta comunale sugli immobili è dovuta per il solo fatto che l’immobile è stato iscritto al catasto fabbricati con attribuzione di rendita, sulla base dell’art. 2, comma 1, lett. a) del D.Lgs. n. 504/1992 (provvedimento istitutivo dell’ICI) che definisce fabbricato “l’unità immobiliare iscritta o iscrivibile in catasto”.
In verità la stessa conclusione dei giudici appare francamente poco condivisibile dal momento che lo stesso decreto stabilisce (art. 5 comma 6) che “In caso di utilizzazione edificatoria dell’area,…,la base imponibile è costituita dal valore dell’area, la quale e’ considerata fabbricabile anche in deroga a quanto stabilito nell’articolo 2, senza computare il valore del fabbricato in corso d’opera, fino alla data di ultimazione dei lavori … ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato … è comunque utilizzato.”

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Sentenza n. 24924/2008455 KbPDF
D.Lgs. 504/199284 KbPDF
 
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