Frazionamento e interventi edilizi nei condomini, cosa è possibile fare e cosa no

L’Ance analizza le problematiche legate al frazionamento unità immobiliari nei condomini: dall’ammissibilità del frazionamento alla revisione tabelle millesimali

Con la riforma del condominio (legge 220/2002) il singolo condòmino può procedere al frazionamento dell’unità immobiliare, ossia alla divisione in due unità distinte dell’appartamento, salvo che il Regolamento non la vieti espressamente. Frequenti, tuttavia, sono le problematiche legate a questo tipo di intervento anche alla luce delle semplificazioni introdotte dal decreto SbloccaItalia.

Le semplificazioni del decreto SbloccaItalia

Il decreto SbloccaItalia (dl 133/2014) ha, infatti, semplificato le pratiche autorizzative per ottenere il frazionamento di un immobile prevedendo che questi tipi di interventi ricadano in “manutenzione straordinaria” (precedentemente considerati, invece, di ristrutturazione edilizia).

In definitiva, i lavori si possono realizzare senza titolo abilitativo ma con semplice CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata), strumento che prevede la asseverazione di un tecnico abilitato e la presentazione di un progetto allo sportello unico dell’Edilizia del Comune dove è ubicato l’immobile.

Guida Ance

Al riguardo, l’Ance (Associazione Nazionale Costruttori edili) ha pubblicato un approfondimento, Il frazionamento dell’abitazione: questioni condominiali, in cui evidenzia i limiti agli interventi di frazionamento liberalizzati dal decreto Sblocca Italia.

In particolare, analizza le questioni giuridiche ricorrenti legate al frazionamento di un’unità immobiliare, ossia:

  • Il frazionamento è sempre ammesso?
  • E’ possibile l’apertura di nuove porte/finestre?
  • Cosa cambia per i parcheggi già esistenti?
  • È necessaria la revisione delle tabelle millesimali?

Ad ogni problematica analizzata vengono allegati i riferimenti dei principali orientamenti giurisprudenziali in materia (sentenze del Tar, del CdS e di Cassazione).

Quando è ammesso il frazionamento in un condominio?

In linea generale, il condominio non può opporsi al frazionamento se non vengono modificate le parti comuni e se la divisione non è espressamente vietata dal Regolamento di condominio.

L’art. 1122 del codice civile così si esprime in merito:

Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea”.

Limitazioni al frazionamento possono, come anticipato, essere contenute nel regolamento condominiale ma solo in quello di origine contrattuale; l’eventuale divieto deve essere in tal caso espresso in forma chiara ed univoca.

Al fine di verificare la legittimità dell’intervento edilizio anche da un punto di vista “condominiale” è necessario verificare che esso non determini o sia potenzialmente in grado di arrecare pregiudizio all’utilizzazione e al godimento della cose comuni da parte degli altri condomini.
In ogni caso il proprietario che intenda frazionare l’unità immobiliare è tenuto ad informare preventivamente l’amministratore che a sua volta riferirà in assemblea.

Apertura di nuove porte e finestre in condominio

A seguito dell’intervento di frazionamento può nascere l’esigenza di creare nuove aperture: una porta di ingresso sul pianerottolo o nuove finestre sui muri comuni del condominio; in tal caso, come chiarito dall’Ance facendo riferimento all’art. 1102 del codice civile, si ha

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.”

Inoltre, va tenuto in considerazione il fatto che l’apertura di finestre può influire sull’estetica e sul decoro del fabbricato e ed è condizionata al rispetto delle distanze legali.

Per quanto riguarda i muri perimetrali, invece, avendo evidenziato che si tratta di elementi strutturali aventi la funzione di reggere la copertura dell’edificio, ma anche di essere al servizio di ogni singolo appartamento, si ha che ogni singolo proprietario può utilizzare le pareti sia interne che esterne dei muri che circondano il proprio appartamento.

Frazionamento e parcheggi già esistenti

Nel caso di intervento di frazionamento e di parcheggi già esistenti, le questioni andrebbero regolate caso per caso.

Tuttavia, in line generale, nel caso in cui una delle 2 unità viene ceduta e si è in presenza di un posto auto legato da vincolo pertinenziale, sarà necessario definire gli aspetti giuridici nell’atto notarile.

Nel caso, invece, di parcheggio di proprietà condominiale utilizzato, ad esempio, in turnazione si pone il problema della presenza di un nuovo soggetto potenzialmente interessato a fruire dello spazio comune. In tal caso o il nuovo comproprietario viene estromesso dall’utilizzo oppure dovrebbe essere inserito nell’uso turnario. In tal caso la nuova assegnazione dei parcheggi dovrà però essere deliberata dall’assemblea.

Revisione tabelle millesimali

Nel caso di frazionamento di un appartamento, le tabelle millesimali potrebbero essere oggetto di revisione, tuttavia occorre valutare caso per caso.

Le tabelle millesimali possono essere oggetto di revisione nei casi disposti dall’art. 69 del codice civile; nel caso di frazionamento si applica il n. 2 del codice., ossia:

Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi: 1) (omissis); 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore
proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione”.

In linea generale si ha che:

  • se l’intervento non comporta aumenti di superfici e di volumi ma si concretizza in sole modifiche interne sarà sufficiente dividere i valori riferiti all’unità intera sulle due unità risultanti dal frazionamento
  • se, invece, il frazionamento ha alterato i valori millesimali in misura superiore al 20% bisognerà procedere, a cura e spese dell’interessato, alla revisione.

L’approvazione di nuove tabelle millesimali è comunque obbligatoria nel caso in cui uno dei due appartamenti sia destinato alla vendita, altrimenti il nuovo proprietario non potrebbe avere millesimi.

 

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