PAS 1192-3: il BIM nella gestione dei patrimoni immobiliari (parte 2)

PAS 1192-3: ecco i  “codici di pratica” emanati attraverso procedure semplificate per venire incontro rapidamente a esigenze per la gestione dei beni immobiliari

I documenti rilasciati dal British Standards Institutions (BSI) denominati Publically Available Specification (PAS) della serie 1192 sono progressivamente assurti nel corso di tempo, a riferimento internazionale per l’implementazione di un processo BIM nel settore delle costruzioni.

E questo nonostante che le PAS siano definite da BSI non come norme vere e proprie, ma come codici di pratica o linee d’indirizzo emanati con una sorta di procedura d’urgenza per rispondere ad emergenti esigenze del mercato; nello specifico, ciò è avvenuto a seguito  della decisione del governo del Regno Unito di introdurre il BIM nelle opere pubbliche di quel paese.

Come già analizzato nel precedente articolo: PAS 1192-3: il BIM nella gestione dei patrimoni immobiliari – Parte 1  le PAS 1192 parte 2 e parte 3 si occupano rispettivamente della fase di progettazione e realizzazione, la prima, e di gestione e manutenzione di una costruzione, la seconda. Occorre sottolineare che questi due documenti sono stati concepiti come correlati essendo, dal punto di vista del flusso delle informazioni, l’uno la prosecuzione dell’altro.

Dal punto di vista dei soggetti interessati, però, la parte 3 occupandosi della gestione del bene realizzato, si rivolge alle organizzazioni (enti, imprese, ecc.) che esplicano le proprie attività durante il ciclo di vita utile della costruzione.

Ed esplicitamente la PAS 1192-3 dichiara il suo scopo essere quello di aiutare tali organizzazioni a realizzare il proprio specifico modello informativo digitale del bene (Asset Information Model – AIM).

Ma, anzitutto, che cos’è l’Asset Information Model?

La definizione che né da la PAS è la seguente:

Modello informativo del bene (AIM)

Dati e informazioni relativi a beni ad un livello richiesto per supportare un sistema di gestione patrimoniale di un’organizzazione.

 Un AIM può riguardare un singolo bene, un sistema di beni o un intero portafoglio di un’organizzazione

 L’AIM consiste di componenti grafici, non grafici e documentali, nonché metadati.

Dunque, può definirsi come un “archivio” controllato di dati relativi alla costruzione, da cui possono essere tratte le corrette e aggiornate informazioni, necessarie affinchè possano essere assunte tutte le opportune decisioni gestionali.

Ne consegue che distinte organizzazioni, in funzione della propria specifica attività, avranno l’esigenza di Modelli Informativi contenutisticamente differenti: differenti attività, differenti modelli.

Ed anche l’individuazione dei benefici attesi in relazione agli oneri da sostenere per la realizzazione  del sistema, rappresenta un aspetto di fondamentale valutazione.

Quanto tempo e denaro occorre, infatti, per la creazione dell’ ”archivio” dati?

Che impegno di risorse occorre per raccogliere e inserire in tale “archivio” le informazioni?

E quale personale, dal punto di vista della sua qualificazione ma anche numerico, occorrerà riservare a tale attività?

Evidentemente questi aspetti dovranno essere oggetto di attenta valutazione da parte dell’organizzazione, al fine di concentrare l’attenzione sui dati e le informazioni di effettivo interesse per ottimizzazione dei propri processi decisionali.

Con il seguente diagramma, la PAS 1192-3 precisa anche il flusso di dati che convergerà nel Modello Informativo del Bene.

 

Diagramma

Figura 1 – Relationship between elements of information management – PAS 1192-3

 

La porzione superiore della figura, di competenza della parte 3 della PAS 1192 cioè della fase di gestione di un patrimonio immobiliare, ha origine nell’Organizational Information Requirements (OIR).

Qui, come già detto precedentemente, l’organizzazione dovrà individuare le proprie esigenze. Ad esempio:

  • identificare, valutare e controllare i rischi connessi al bene durante la sua gestione
  • individuare la scadenza dei periodi di garanzia
  • valutare i benefici finanziari delle attività di miglioramento previste
  • determinare l’impatto operativo e finanziario dell’indisponibilità del bene o di guasto
  • intraprendere analisi finanziaria delle entrate e delle spese previste
  • paragonare il costo del ciclo di vita per alternativi investimenti
  • determinare la fine della vita economica dei beni(ad esempio il momento in cui la spesa relativa al bene supera il reddito associato)
  • ottenere / calcolare i valori di sostituzione del bene
  • intraprendere analisi finanziaria delle entrate e delle spese previste
  • sviluppare un piano di investimenti relativo al bene
  • calcolare l’impatto finanziario e delle risorse derivante dalla deviazione dalle pianificazioni che potrebbero portare a un cambiamento nella disponibilità o delle prestazioni del bene (ad esempio, qual è l’impatto finanziario derivante dal differire il mantenimento di un generatore specifico di sei mesi)

Dall’individuazione di ciò che viene reputato necessario fare, discende l’individuazione delle informazioni che occorrono per poter perseguire tali obiettivi: ecco i Requisiti Informativi del Bene (Asset Information Requirement – AIR), collocato subito al di sotto dell’OIR nella figura 1.

Tali informazioni dovranno essere disponibili all’intero del Modello digitale Informativo del Bene (Asset Information Model – AIM).

Ma la porzione inferiore del diagramma riportato nella figura 1, di competenza della PAS 1192-2, ci indica l’altra fonte importantissima di informazioni per l’AIM cioè il Project Information Model (PMI), il modello digitale della costruzione, che viene sviluppato durante le fasi progettazione e realizzazione della costruzione.

In conclusione si desidera sottolineare come durante le attività di uso e manutenzione di una costruzione, attività che durano per la maggior parte del suo ciclo di vita, i momenti di scambio di informazioni ed i momenti decisionali molto raramente coincidono:

realizzare la possibilità di memorizzare le informazioni di “uso e manutenzione” in modo tale che esse siano sempre aggiornate e disponibili per supportare le decisioni delle organizzazioni di gestione è, quindi, aspetto decisivo per la conduzione e il miglioramento della produttività delle organizzazioni stesse.

Per svolgere tale funzione la PAS 1192-3 ha individuato l’Asset Information Requirement – AIR.

 

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