Dm 1444/68 e standard urbanistici, i limiti da rispettare in edilizia

Dm 1444/68 e standard urbanistici: un approfondimento su limiti di densità edilizia, altezza edifici, distanza tra fabbricati, quantità minime di spazi per attività collettive, verde pubblico e parcheggio

Il dm 1444 del 2 Aprile 1968 fissa alcuni limiti per garantire a tutta la popolazione una dotazione minima di standard urbanistici:

  • rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi
  • quantità minime di spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi da osservare in rapporto agli insediamenti residenziali
  • limiti di densità edilizia
  • limiti di altezza degli edifici
  • limiti di distanze tra i fabbricati

In tutti i comuni, ai fini della formazione di nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, devono essere osservati tali limiti. Tali valori sono inderogabili e le Regioni possono prevedere adeguamenti solo in aumento, mai in diminuzione.

Dm 1444/68 e standard urbanistici, le zone territoriali omogenee

I limiti e i rapporti previsti sono definiti per zone territoriali omogenee:

A.     le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi

B.     le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone A: si considerano parzialmente edificate le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5 % (1/8) della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale sia superiore a 1,5 m3/m2

C.     le parti del territorio destinate a nuovi complessi insediativi, che non risultino edificate o nelle quali l’edificazione esistente non raggiunga i limiti di superficie e densità di cui alla predente lettera B

D.     le parti del territorio destina te a nuovi insediamenti per impianti industriali o ad essi assimilati

E.      le parti del territorio destinate ad usi agricoli, escluse quelle in cui il frazionamento delle proprietà richieda insediamenti da considerare come zona C

F.      le parti del territorio destinate ad attrezzature ed impianti di interesse generale

Dm 1444/68 e standard urbanistici, i rapporti massimi

Per gli insediamenti residenziali i rapporti massimi, tra gli spazi destinati agli insediamenti residenziali e gli spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi, sono fissati in misura tale da assicurare per ogni abitante, insediato o da insediare, la dotazione minima, inderogabile, di m2 18 per spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggio, con esclusione degli spazi destinati alle sedi viarie.

Tale quantità complessiva va ripartita di norma, nel modo appresso indicato:

a) m2 4,50 di aree per l’istruzione: asili nido, scuole materne e scuole d’obbligo

b) m2 2,00 di aree per attrezzature di interesse comune: religiose, culturali, sociali, assistenziali, sanitarie, amministrative, per pubblici servizi, ed altre

c) m2 9,00 di aree per spazi pubblici attrezzati a parco e per il gioco e lo sport, effettivamente utilizzabili per tali impianti con l’esclusione di fasce verdi lungo le strade

d) m2,50 di.aree per parcheggi (in aggiunta alle superfici a parcheggio previste dall’art. 18 della legge n. 765): tali aree – in casi speciali – potranno essere attribuite su diversi livelli

I rapporti massimi per gli insediamenti produttivi, sono definiti nel seguente modo:

  • nei nuovi insediamenti di carattere industriale o ad essi assimilabili compresi nelle zone D la superficie da destinare a spazi pubblici o destinata ad attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi (escluse le sedi viarie) non può essere inferiore al 10% dell’intera superficie destinata a tali insediamenti
  • nei nuovi insediamenti di carattere commerciale e direzionale, a 100 m2 di superficie lorda di pavimento di edifici previsti, deve corrispondere la quantità minima di 80 m2 di spazio, escluse le sedi viarie, di cui almeno la metà destinata a parcheggi; tale quantità, per le zone A e B è ridotta alla metà, purché siano previste adeguate attrezzature integrative

Dm 1444/68 e standard urbanistici, quantità minime di spazi

Le quantità minime di spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi da osservare in rapporto agli insediamenti residenziali, sono soggette per le diverse zone territoriali alle articolazioni e variazioni come espresso stabilite in rapporto alla diverse situazioni.

  1. zone A: l’amministrazione comunale, qualora dimostri l’impossibilità di raggiungere le quantità minime deve precisare come siano altrimenti soddisfatti i fabbisogni dei relativi servizi ed attrezzature
  2. zone B: quando sia dimostrata l’impossibilità di raggiungere la predetta quantità di spazi su aree idonee, gli spazi stessi vanno reperiti entro i limiti delle disponibilità esistenti nelle adiacenze immediate, ovvero su aree accessibili tenendo conto dei raggi di influenza delle singole attrezzature e della organizzazione dei trasporti pubblici

Le aree che verranno destinate agli spazi nell’ambito delle zone A e B  saranno computate, ai fini della determinazione delle quantità minime prescritte dallo stesso articolo, in misura doppia di quella effettiva.

  1. zone C: deve essere assicurata integralmente la quantità minima di spazi

Nei Comuni per i quali la popolazione prevista dagli strumenti urbanistici non superi i 10 mila abitanti, la predetta quantità minima di spazio è fissata in m2 12 dei quali m2 4 riservati alle attrezzature scolastiche. La stessa disposizione si applica agli insediamenti residenziali in Comuni con popolazione prevista superiore a 10 mila abitanti, quando trattasi di nuovi complessi insediativi per i quali la densità fondiaria non superi 1 m3/m2

  1. zone E: la quantità minima è stabilita in m2 6, da riservare complessivamente per le attrezzature ed i servizi di cui alle lettere a) e b) (rapporti massimi)
  2. zone F: gli spazi per le attrezzature pubbliche di interesse generale debbono essere previsti in misura non inferiore a quella appresso indicata in rapporto alla popolazione del territorio servito:
    • 1,5 m2/abitante per le attrezzature per l’istruzione superiore all’obbligo (istituti universitari esclusi)
    • 1 m2/abitante per le attrezzature sanitarie ed ospedaliere
    • 15 m2/abitante per i parchi pubblici urbani e territoriali

Dm 1444/68 e standard urbanistici, limiti di densità edilizia

I limiti inderogabili di densità edilizia per le diverse zone territoriali omogenee sono stabiliti come segue:

  1.  zone A:  per le operazioni di risanamento conservativo ed altre trasformazioni conservative, le densità edilizie di zona e fondiarie non debbono superare quelle preesistenti, computate senza tener conto delle soprastrutture di epoca recente prive di valore storico-artistico; per le eventuali nuove costruzioni ammesse, la densità fondiaria non deve superare il 50% della densità fondiaria media della zona e, in nessun caso, i 5 m3/m2;
  2.  zone B: le densità territoriali e fondiarie sono stabilite in sede di formazione degli strumenti urbanistici tenendo conto delle esigenze igieniche, di decongestionamento urbano e delle quantità minime di spazi. Qualora le previsioni di piano consentano trasformazioni per singoli edifici mediante demolizione e ricostruzione, non sono ammesse densità fondiarie superiori ai seguenti limiti: 7 m3/m2 per comuni superiori ai 200 mila abitanti; 6 m3/m2 per comuni tra 200 mila e 50 mila abitanti; 5 m3/m2 per comuni al di sotto dei 50 mila abitanti. Gli abitanti sono riferiti alla situazione del Comune alla data di adozione del piano. Sono ammesse densità superiori ai predetti limiti quando esse non eccedano il 70% delle densità preesistenti
  3. zone C: i limiti di densità edilizia di zona risulteranno determinati dalla combinata applicazione delle norme relative agli altri standard, nonché dagli indici di densità fondiaria che dovranno essere stabiliti in sede di formazione degli strumenti urbanistici, e per i quali non sono posti specifici limiti.
  4. zone E: è prescritta per le abitazioni la massima densità fondiaria di m3 0,03 per m2

Dm 1444/68 e standard urbanistici, i limiti di altezza degli edifici

Le altezze massime degli edifici per le diverse zone territoriali omogenee sono stabilite come segue:

  1. zone A:  per le operazioni di risanamento conservativo non è consentito superare le altezze degli edifici preesistenti, computate senza tener conto di soprastrutture o di sopraelevazioni aggiunte alle antiche strutture; per le eventuali trasformazioni o nuove costruzioni che risultino ammissibili, l’altezza massima di ogni edificio non può superare l’altezza degli edifici circostanti di carattere storico-artistico
  2. zone B: l’altezza massima dei nuovi edifici non può superare l’altezza degli edifici preesistenti e circostanti, con la eccezione di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni plano-volumetriche, sempre che rispettino i limiti di densità fondiaria
  3. zone C: contigue o in diretto rapporto visuale con zone del tipo A, le altezze massime dei nuovi edifici non possono superare altezze compatibili con quelle degli edifici delle zone A predette
  4. edifici ricadenti in altre zone: le altezze massime sono stabilite dagli strumenti urbanistici in relazione alle norme sulle distanze tra i fabbricati

Dm 1444/68 e standard urbanistici, i limiti di distanza tra i fabbricati

Le distanze minime tra fabbricati per le diverse zone territoriali omogenee sono stabilite come segue:

  1. zone A: per le operazioni di risanamento conservativo e per le eventuali ristrutturazioni, le distanze tra gli edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti, computati senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico, artistico o ambientale
  2. nuovi edifici ricadenti in altre zone: è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di m 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti
  3. zone C: è prescritta, tra pareti finestrate di edifici antistanti, la distanza minima pari all’altezza del fabbricato più alto; la norma si applica anche quando una sola parete sia finestrata, qualora gli edifici si fronteggino per uno sviluppo superiore a m 12. Le distanze minime tra fabbricati, tra i quali siano interposte strade destinate al traffico dei veicoli (con esclusione della viabilità a fondo cieco al servizio di singoli edifici o di insediamenti), debbono corrispondere alla larghezza della sede stradale maggiorata di:
    •  m 5,00 per lato, per strade di larghezza inferiore a m 7
    • m 7,50 per lato, per strade di larghezza compresa tra m 7 e m 15
    • m 10,000 per lato, per strade di larghezza superiore a m 15

Qualora le distanze tra fabbricati, come sopra computate, risultino inferiori all’altezza del fabbricato più alto, le distanze stesse sono maggiorate fino a raggiungere la misura corrispondente all’altezza stessa. Sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate nei precedenti commi, nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche.

 

Clicca qui per scaricare il dm 1444/68 PDF

 

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