Distanze dai confini, la Cassazione fornisce chiarimenti sul principio della prevenzione

Distanze dai confini, la Cassazione fornisce chiarimenti sul principio della prevenzione temporale e sulla legittimità della costruzione al confine

Il proprietario di un fondo citava in giudizio il vicino, in quanto aveva realizzato una costruzione ad una distanza dal confine inferiore rispetto a quella prevista dalla legge.

Il Tribunale di Vicenza ordinava la demolizione del manufatto in quanto non rispettava le distanze legali dal confine.

La Corte di Appello di Venezia confermava integralmente la sentenza di primo grado, ritenendo che non sussistessero le condizioni per poter applicare il principio della prevenzione e quindi ordinava la demolizione del manufatto in questione.

Distanze dai confini e il principio della prevenzione temporale

In materia di distanza delle costruzioni dai confini, la legge si ispira al principio della prevenzione temporale, basato sugli artt. 873, 874, 875 e 877 del cc, secondo cui il proprietario che costruisce per primo determina, in concreto, le distanze da osservare per le altre costruzioni da erigersi sui fondi vicini.

Il diritto di prevenzione prevede che chi costruisce per primo su di un fondo contiguo ad un altro ha una triplice possibilità su come realizzare l’opera:

  1. costruire sul confine: di conseguenza il vicino potrà costruire in aderenza o in appoggio
  2. costruire con distacco dal confine: cioè alla distanza di un metro e mezzo dallo stesso o a quella maggiore stabilita dai regolamenti locali; in tal caso il vicino sarà costretto a costruire alla distanza stabilita dal codice civile o dagli strumenti urbanistici locali
  3. costruire con distacco dal confine ad una distanza inferiore alla metà di quella totale prescritta: in tal caso, il vicino può costruire in appoggio, chiedendo la comunione del muro che non si trova a confine, oppure in aderenza

Il diritto di prevenzione, riconosciuto a chi per primo edifica, si esaurisce con il completamento, dal punto di vista strutturale e funzionale, della costruzione.

Affinché il principio della prevenzione possa essere applicato bisogna rispettare uno dei principi fondamentali per la sua operatività, ossia la dimostrazione della priorità nel tempo della costruzione.

In alternativa, se non viene dunque dimostrato l’effettivo periodo di costruzione, l’onere della prova di aver costruito per primo grava su colui che chiede l’arretramento del fabbricato altrui e quindi in tal caso su parte attrice.

Il giudizio d’Appello evidenzia che il Prg del Comune in cui era inserito il fondo ammetteva la deroga alle distanze dai confini, però non vi era alcuna dimostrazione sull’effettivo periodo di costruzione del manufatto e dunque si è ritenuto di non poter applicare il principio della prevenzione.

Distanze dai confini: la sentenza della Cassazione

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 14139 dell’11 luglio 2016, si esprime sul ricorso presentato dal proprietario del manufatto.

Il proprietario del fondo, in particolare, ricorreva in Cassazione ritenendo ci fossero le condizioni per l’applicazione del principio della prevenzione in quanto il manufatto risaliva a oltre 20 anni prima (priorità nel tempo della costruzione), presentando come prova la presenza di tubi dell’impianto idraulico. Inoltre, secondo il ricorrente, era rispettato l’attuale regolamento locale che prevede la possibilità di: “costruire entro metri 5 o a confine, con consenso terzi confinanti, registrato e trascritto“.

La Cassazione conferma la conclusione raggiunta dal giudice di Appello, sebbene sulla base di una diversa motivazione.

Secondo la Corte infatti non è possibile dimostrare con certezza quando fosse stata realizzata la costruzione in questione e quindi non è possibile invocare il principio della prevenzione. Inoltre, non è possibile invocare la deroga prevista dal regolamento edilizio, in quanto non è presente il consenso necessario del confinante.

In definitiva, possiamo concludere affermando che in tema di distanze dai confini è possibile applicare il principio di prevenzione se vengono rispettate le seguenti regole:

  • dimostrazione della priorità nel tempo della costruzione
  • rispetto dello strumento urbanistico locale
  • rispetto dell’eventuale consenso degli interessati

La Cassazione, inoltre, richiama il recente arresto delle Sezioni Unite del 19 maggio 2016 n. 10318, con il quale viene stabilito che, ove un regolamento locale si limiti a stabilire una distanza tra le costruzioni superiore a quella prevista dal codice civile, senza imporre un distacco minimo delle costruzioni dal confine, ciò non impedisce l’operatività del principio della prevenzione, come disciplinato dal codice civile, e non preclude, quindi, al preveniente la possibilità di costruire sul confine o a distanza dal confine inferiore alla metà di quella prescritta tra le costruzioni, né al prevenuto la corrispondente facoltà di costruire in appoggio o in aderenza, in presenza dei presupposti previsti dagli artt. 874, 875 e 877 c.c.

 

Clicca qui per scaricare la sentenza di Cassazione n. 14139/2016

 

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