Come si calcola la distanza tra fabbricati? Radialmente o linearmente?

Distanza tra fabbricati, il Tar Veneto segue l’orientamento generale: la misurazione non si effettua in modo radiale, come avviene per le distanze rispetto alle vedute, ma in modo lineare

In questo articolo proponiamo una recente sentenza del Tribunale amministrativo veneto sul calcolo delle distanze tra fabbricati e cogliamo l’occasione per fare un piccolo approfondimento sui metodi di calcolo delle distanze tra fabbricati e sull’orientamento giurisprudenziale in materia.

Nel caso in esame il proprietario di un immobile aveva presentato una SCIA alternativa al permesso di costruire per la realizzazione dei lavori di ristrutturazione, demolizione, ricostruzione e ampliamento di un fabbricato residenziale, sito in zona A (centro storico).

Il vicino ricorreva al Tar del Veneto, lamentando una serie di violazioni a norme sia regionali che nazionali, tra cui anche la violazione del dm 1444/1968, in tema di rispetto di distanze tra edifici, che fissa, per nuovi edifici, il limite di distanza minima assoluta di m 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti.

Sentenza del Tar Veneto

Il Tar Veneto, con la sentenza n. 1063/2017, si esprime sul ricorso presentato dal vicino.

Relativamente alla questione del mancato rispetto della distanza, il giudice amministrativo ricorda che secondo la giurisprudenza ampiamente condivisa vale il principio secondo il quale le distanze tra fabbricati non si misurano in modo radiale, come avviene per le distanze rispetto alle vedute, ma in modo lineare, perpendicolare ed ortogonale, poiché lo scopo perseguito dal legislatore è quello di evitare intercapedini dannose.

Inoltre la relativa disciplina non trova applicazione “quando i fabbricati sono disposti ad angolo e non hanno fra loro pareti contrastanti perché ciò che rileva è la distanza fra opposte pareti”, che è quanto accade nel caso in esame, in cui la proiezione della nuova parete chiusa progettata in ampliamento del deposito crollato non interseca il portico delle ricorrenti.

Pertanto il Tar Veneto rigetta il ricorso, ritenendo che l’edificio in progetto in realtà rispetta la distanza di 10 m.

Metodi di calcolo della distanza tra fabbricati

Cogliamo l’occasione per approfondire i metodi di calcolo delle distanze.

Distanza tra 2 punti

Per distanza tra 2 punti si intende la lunghezza del segmento che congiunge i 2 punti (v. figura 1). Coincide con il raggio del cerchio avente il centro sul primo punto e passante per il secondo punto.

Figura 1: distanza tra 2 punti

Distanza tra un punto e una retta

La distanza tra un punto ed una retta è la lunghezza del segmento avente origine nel punto e perpendicolare alla retta. Coincide con il raggio del cerchio avente il centro nel punto e tangente alla retta.

Figura 2: distanza di un punto da una retta

 

Distanza tra le costruzioni: 3 metri,  5 metri o 10 metri?

Dal momento che non tutte le costruzioni hanno un andamento lineare, spesso si generano dubbi sul calcolo delle distanze. È agevole calcolare la distanza tra 2 costruzioni se le due pareti sono rettilinee e parallele; più complicato è il caso in cui sono presenti sporgenze o le pareti non sono parallele.

Il Codice civile, all’art. 873, stabilisce che la distanza minima tra una costruzione e l’altra deve essere di 3 metri. La norma è finalizzata ad evitare la formazione di intercapedini anguste che possono mettere a rischio la sicurezza delle persone e creare zone insalubri con scarso passaggio di aria e di luce e, quindi, potenzialmente nocive per la salute. Le costruzioni, però, possono essere unite o aderenti (ad esempio le ville a schiera o i condomini in città): anche in questo caso, infatti, si evita la formazione di intercapedini.

Il Codice Civile, inoltre, stabilisce che i regolamenti locali possono stabilire una distanza maggiore di 3 metri; generalmente i piani regolatori e i regolamenti edilizi comunali prevedono distanze maggiori rispetto a quella minima prevista dal Codice.

Chi edifica per primo generalmente impone a chi edifica successivamente la distanza da rispettare. Quest’ultimo potrà, pertanto, decidere se costruire in aderenza oppure arretrare fino a mantenere la distanza minima stabilita.

La maggior parte degli strumenti urbanistici locali, inoltre, stabilisce che la distanza minima di un fabbricato dai confini di proprietà sia almeno di 5 metri.

Per quanto riguarda, invece, le distanze tra edifici antistanti aventi almeno una parete finestrata, l’art. 9 del dm. 1444/1968 prescrive una distanza minima assoluta di 10 metri.

Stabiliti dunque i limiti da rispettare, la distanza può essere calcolata in maniera radiale o lineare.

Metodo lineare 

La distanza con metodo lineare è rappresentata dal minimo distacco delle facciate di un fabbricato da quelle dei fabbricati che lo fronteggiano. La misurazione deve essere fatta in maniera lineare come se le facciate avanzassero parallelamente verso l’edificio che si trova di fronte.

Figura 3: distanza tra 2 edifici con metodo lineare

 

Consideriamo la figura 3 e ipotizziamo di dover calcolare la distanza dell’edificio 1 dall’edificio 2 con metodo lineare. Ipotizziamo le pareti AB e CD finestrate; occorrerà calcolare la reciproca distanza e considerare la minore tra le 2; questa deve essere superiore a 10 m, come previsto dal dm 1444/68.

La lunghezza del segmento BP rappresenta la distanza dell’edificio 1 dal 2 e la misura di QC rappresenta la distanza dell’edificio 2 dall’edificio 1.

Entrambe devono essere maggiori di 10 m.

Esistono più sentenze della Corte di Cassazione che prevedono che il calcolo delle distanze tra fabbricati vada effettuato con metodo lineare.

Ad esempio, la sentenza della Cassazione del 4 marzo 2011, n. 5158 afferma che:

“Le norme sulle distanze legali si applicano soltanto agli edifici che si fronteggiano, per cui la loro misurazione deve essere effettuata in modo lineare e non a raggio come invece previsto in materia di vedute”.

Sempre secondo la Cassazione:

“le distanze tra edifici non si misurano in modo radiale, come avviene per le distanze rispetto alle vedute, ma in modo lineare. Infatti lo scopo del limite imposto dall’art. 873 codice civile è quello di impedire la formazione di intercapedini nocive, per cui la norma non trova applicazione se non nel caso in cui i due fabbricati, sorgenti da bande opposte rispetto alla linea di confine, si fronteggiano, anche in minima parte, nel senso che, supponendo di farli avanzare verso il confine in linea retta, si incontrino almeno in un punto”.

Metodo radiale

La distanza calcolata secondo il metodo radiale rappresenta, invece, la minima distanza intercorrente tra l’edificio 1 e l’edificio 2. In tal caso la direzione da considerare non è quella dettata dall’inclinazione delle fronti (come nel metodo lineare), ma quella che fornisce la distanza minore.

Figura 4: distanza tra 2 edifici con metodo radiale

 

Nel caso in esame la distanza radiale tra edificio 1 e 2 è data dalla lunghezza del segmento BC, che è certamente inferiore del segmento BQ (e anche del segmento CP).

È evidente che misurare la distanza tra 2 edifici con metodo radiale risulta più oneroso (BC deve essere maggiore di 10 m). Tale metodo è adottato per calcolare le distanze rispetto alle vedute.

In definitiva, con il metodo radiale occorre verificare l’assenza di porzioni di edificio entro una circonferenza di raggio pari ad una certa distanza con centro in ciascuno dei suoi spigoli, mentre con il metodo lineare occorre verificare l’assenza di porzioni di edifici antistanti a distanze inferiori a quella minima.

Radiale o lineare?

Fermo restando che i comuni possono usare gli strumenti urbanistici locali (PRG o regolamenti edilizi) per definire le modalità di calcolo della distanza tra pareti finestrate, sembra che la giurisprudenza (secondo diverse sentenze della Cassazione) vada tutta nella medesima direzione di calcolare la distanza con metodo lineare.

In realtà vi è una sentenza del Consiglio di Stato (n. 7731/2010) in cui si afferma che la distanza di 10,00 m tra pareti finestrate di edifici antistanti va calcolata con riferimento ad ogni punto dei fabbricati (e non alle sole parti che si fronteggiano) e a tutte le pareti finestrate e non solo a quella principale, prescindendo anche dal fatto che esse siano o meno in posizione parallela.

 

Clicca qui per scaricare la sentenza n. 1063/2017

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