Detrazione interessi passivi per acquisto di una casa all’asta, ecco come fare

Le Entrate chiariscono quali sono le regole da seguire per usufruire delle detrazioni fiscali sugli interessi passivi del mutuo in caso di acquisto di una casa all’asta giudiziaria

Un contribuente ha acquistato un immobile ad un’asta giudiziaria per adibirlo ad abitazione principale contraendo un apposito mutuo.

Al riguardo chiede all’Agenzia delle Entrate se:

per poter usufruire della detrazione degli interessi passivi pagati in relazione al mutuo contratto per l’acquisto dell’immobile in questione, sia possibile far riferimento, in via analogica, alla disposizione prevista per l’acquisto di immobili locati

Secondo l’istante, infatti, la sua condizione specifica è analoga all’acquisto di immobili locati (peri i quali è prevista la possibilità di usufruire della detrazione di cui all’art. 15 del TUIR) essendo l’unità immobiliare occupata dall’ex proprietario fino al momento della liberazione.

Con l’interpello del 14 ottobre 2018 l’Agenzia delle Entrate chiarisce che in via generale l’articolo 15 del TUIR, comma 1, lett. b), prevede una detrazione d’imposta del 19%, degli interessi passivi e relativi oneri accessori corrisposti in dipendenza di mutui, garantiti da ipoteca, contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto stesso, per un importo non superiore a 4.000 euro, pari a 760 euro annui.

La norma stabilisce, inoltre, che qualora l’acquisto riguardi una unità immobiliare locata, la detrazione spetta a condizione che:

  • entro tre mesi dall’acquisto sia stato notificato al locatario l’atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione
  • entro un anno dal rilascio l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale

Nel caso prospettato dall’istante, gli interessi passivi si riferiscono ad un mutuo per l’acquisto di un immobile all’asta giudiziaria che ha comportato l’instaurarsi di un procedimento esecutivo di rilascio nei confronti dell’ex proprietario, con susseguente trasferimento della residenza oltre il termine di un anno dall’acquisto dell’abitazione.

Per l’Agenzia si tratterebbe:

di una fattispecie diversa da quella prevista dall’art. 15 richiamato, ma ad essa accomunata dalla circostanza che l’acquirente deve attivare un procedimento giudiziario per ottenere la disponibilità dell’immobile. In considerazione della analogia con la fattispecie disciplinata dal legislatore, si esprime l’avviso che nel caso in esame sia applicabile la previsione di cui all’art. 15, comma 1, lettera b), quarto periodo, in forza della quale la detrazione degli interessi pagati in relazione all’acquisto del mutuo contratto per l’acquisto dell’immobile compete, a condizione che l’azione esecutiva per il rilascio sia stata attivata entro tre mesi dal decreto di trasferimento e che l’abitazione sia stata adibita ad abitazione principale entro un anno dal rilascio.

Pertanto, qualora ricorrano le condizioni sopra menzionate, l’istante potrà usufruire della detrazione di cui alla disposizione in questione.

Abitazione principale

Cogliamo l’occasione per trattare la questione relativa all’abitazione principale e i relativi benefici fiscali. Per una trattazione più approfondita, si rimanda a un precedente articolo di BibLus-net.

Il concetto di abitazione principale è legato al luogo in cui un soggetto ha la propria residenza, o meglio la propria dimora abituale (concetto introdotto per la determinazione delle imposta municipale unica, l’IMU).

Il DL 101/2011 (Decreto Monti) fornisce la seguente definizione: “Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente […].

Quindi affinché un immobile possa essere considerato abitazione principale, sono necessarie 3 condizioni:

  • il possesso/proprietà (o altro titolo reale quale ad esempio l’usufrutto o il diritto di abitazione);
  • la residenza anagrafica;
  • la dimora abituale intesa come elemento che sussiste continuativamente nel tempo.

Agevolazioni abitazione principale

Anche per l’abitazione principale si può usufruire di diverse agevolazioni, come ad esempio:

  • l’esenzione dal pagamento IMU (in passato si poteva avere analoga esenzione dal pagamento dell’ICI)
  • la possibilità di detrazione al 19% degli interessi passivi in caso di mutui stipulati per l’acquisto di una casa
  • la rendita catastale non è imponibile in sede di calcolo IRPEF
  • altre agevolazioni previste da alcune amministrazioni comunali, come quelle per la stipula dei nuovi contratti relativi alle utenze domestiche (acqua, luce, gas)
  • altre agevolazioni per imposte locali (TASI, TARI, etc.) e tariffe locali

Differenza prima casa e abitazione principale

I benefici per abitazione principale non possono essere richiesti per immobili aventi i requisiti di prima casa ma nei quali non si ha la propria residenza, mentre possono essere goduti per immobili per l’acquisto dei quali non si è goduto dell’agevolazione prima casa, ma in cui si dimora abitualmente.

In definitiva, la prima casa potrebbe non essere la propria abitazione principale e non dar diritto alle relative agevolazioni.

 

Clicca qui per conoscere DeCuius il software che ti aiuta nell’elaborazione di successioni e volture

Clicca qui per scaricare l’interpello delle Entrate

 

Vuoi rimanere aggiornato su questo argomento e sulle principali novità legate al mondo dell'edilizia?

Iscriviti GRATIS alla Newsletter

0 commenti

Lascia un Commento

Vuoi partecipare alla discussione?
Fornisci il tuo contributo!

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *