Detrazione fiscale per ristrutturazione, cosa accade se l’immobile viene ceduto?

Detrazione fiscale per ristrutturazione: se l’immobile viene ceduto chi continua a usufruire dei benefici fiscali? Il venditore o l’acquirente?

La detrazione fiscale per ristrutturazione consente, come ampiamente noto, di usufruire del beneficio fiscale in caso di interventi edilizi (manutenzione straordinaria, ristrutturazione o risanamento conservativo) consistente in:

  • detrazione del 50% delle spese sostenute, da suddividere in 10 rate annuali di importo costante

La detrazione del 50% con un limite di spesa pari a 96.000 euro è stata prorogata a tutto il 2018.

Ci si chiede cosa accade in caso di vendita dell’immobile prima che sia decorso il termine dei 10 anni: le detrazioni restano al venditore o si trasferiscono all’acquirente? E cosa accade in caso di successione o donazione dell’immobile? E, infine, in caso di affitto?

Proviamo a rispondere a questi quesiti.

Acquisto casa ristrutturata e detrazioni residue

In base all’art. 4 comma 1 lett. c) del dl 201/2011 (il famoso decreto Monti – Salva Italia), in caso di compravendita di un immobile che ha subito interventi di ristrutturazione per il recupero del patrimonio edilizio e che può beneficiare per 10 anni delle detrazioni fiscali, il credito non ancora utilizzato dal contribuente (venditore che ha sostenuto le spese)

è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare”.

Quindi, di regola la detrazione residua (numero di rate residue) si trasferisce insieme all’immobile.

Tuttavia, in presenza di un espresso accordo tra le parti, è consentito il mantenimento delle detrazioni in capo al venditore.

In tal caso, il notaio dovrà inserire nell’atto di compravendita che le rimanenti rate da portare in detrazione restano in favore del venditore e non dell’acquirente. Se ciò non fosse espresso, le rate spetterebbero di diritto all’acquirente.

Successione casa ristrutturata e detrazioni residue

In caso di successione, e quindi di decesso dell’avente diritto, la detrazione fiscale non fruita residua è trasferita per le restanti quote agli eredi che conservano la detenzione materiale e diretta dell’immobile.

Il requisito per la fruizione del beneficio permane fino a quando si avrà detenzione o possesso dell’immobile nell’orizzonte temporale delle rate o periodi di imposta ancora da sfruttare.

Al contrario, se l’immobile ricevuto per successione è successivamente dato in comodato o in locazione a terzi, anche familiari, parenti o affini, l’erede perderà il diritto alla detrazione fiscale in dipendentemente dalla natura della detrazione effettuate (ristrutturazione, risparmio energetico, sicurezza).

Tuttavia al termine del periodo di comodato potrà riprendere la detrazione anche se sono passati solo figurativamente i periodi di imposta restanti. Nella pratica riprenderà dalla quota a cui si era interrotto prima della concessione del diritto di comodato.

Donazione e trasferimento della detrazione fiscale

Nel caso della donazione, valgono le stesse regole della cessione: si trasferiscono al donatario ossia al soggetto che riceve in donazione l’immobile le detrazioni non ancora sfruttate dal donante.

 Affitto e trasferimento delle agevolazioni fiscali

Discorso a parte invece merita l’affitto o locazione di immobile, in quanto in questo caso non si attua il trasferimento ma le detrazioni resta in capo al soggetto che le ha sostenute.

 

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