Demolizione/ricostruzione e distanza tra costruzioni: nuovi chiarimenti dal CdS

Demolizione e ricostruzione: per il Consiglio di Stato in caso di modifiche alla sagoma dell’edificio bisogna rispettare le norme previste dal dm 1444/68 in tema di distanze tra costruzioni

Un Comune rilasciava un permesso di costruire ad una società per la realizzazione di una nuova costruzione di tipo residenziale.

Il nuovo progetto prevedeva la demolizione del fabbricato preesistente e la ricostruzione di un nuovo edificio con le seguenti caratteristiche:

  • volume coincidente con quello crollato
  • superficie lievemente inferiore a quella preesistente
  • eliminazione della tettoia dell’edificio ad ovest, con modesta traslazione lineare verso ovest dell’edificio ricostruito

Il vicino di casa citava in giudizio la società, chiedendo l’annullamento del permesso di costruire, per il mancato rispetto delle distanze minime legali.

Il Tar del Piemonte rigettava il ricorso proposto, ritenendo che non bisognasse applicare l’art. 9 del dm 1444/1968, che fissa i seguenti limiti di distanza tra i fabbricati:

  • zone A): per le operazioni di risanamento conservativo e per le eventuali ristrutturazioni, le distanze tra gli edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti, computati senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico, artistico o ambientale
  • nuovi edifici ricadenti in altre zone: è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di m 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti
  • zone C): è altresì prescritta, tra pareti finestrate di edifici antistanti, la distanza minima pari all’altezza del fabbricato più alto; la norma si applica anche quando una sola parete sia finestrata, qualora gli edifici si fronteggino per uno sviluppo superiore a ml 12. Le distanze minime tra fabbricati – tra i quali siano interposte strade destinate al traffico dei veicoli (con esclusione della viabilità a fondo cieco al servizio di singoli edifici o di insediamenti) – debbono corrispondere alla larghezza della sede stradale maggiorata di:
    • ml. 5,00 per lato, per strade di larghezza inferiore a ml. 7
    • ml. 7,50 per lato, per strade di larghezza compresa tra ml. 7 e ml. 15
    • ml. 10,000 per lato, per strade di larghezza superiore a ml. 15
  • qualora le distanze tra fabbricati, come sopra computate, risultino inferiori all’altezza del fabbricato più alto, le distanze stesse sono maggiorate fino a raggiungere la misura corrispondente all’altezza stessa. Sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate nei precedenti commi, nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche.

Ricordiamo che in tema di rispetto delle distanze legali tra fabbricati, in caso di demolizione e ricostruzione, se il nuovo edificio viene qualificato come nuova costruzione, non è più possibile far valere il diritto di prevenzione, caratterizzante la costruzione originaria.

Veniva dunque presentato appello al Consiglio di Stato contro la sentenza del Tar.

Sentenza del Consiglio di Stato

Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 4728/2017 si esprime sul ricorso presentato dal vicino di casa.

Il ricorrente ritiene che sia stata modificata la sagoma dell’edificio preesistente e quindi si dovessero rispettare le regole relative alle distanze legali tra costruzioni.

I giudici di Palazzo Spada, preliminarmente, ricordano che esistono, come previsto dal Testo unico dell’edilizia, 2 distinti tipi di ristrutturazione edilizia:

  1. conservativa, che può comportare anche l’inserimento di nuovi volumi o modifica della sagoma
  2. ricostruttiva, attuata mediante demolizione, anche parziale, e ricostruzione, nel rispetto del volume e della sagoma dell’edificio preesistente, con la conseguenza che, in difetto, viene a configurarsi una nuova costruzione

In caso di demolizione e ricostruzione occorre osservare che il nuovo manufatto, se si sottrae ai limiti del rispetto dell’area di sedime e della sagoma, è certamente tenuto al rispetto del limite delle distanze dal confine e/o da altri fabbricati, nel riguardo sia delle norme del codice civile sia di quelle previste dai regolamenti edilizi e dalla pianificazione urbanistica.

Nel contesto in esame l’eliminazione della tettoia dell’edificio ad ovest, con traslazione dell’edificio medesimo di modo che “dove prima era la tettoia ora è prevista la parte terminale a ovest dell’edificio” comporta che vi sia “nuovo” volume dove prima vi era la tettoia e quindi il nuovo fabbricato, ricostruito senza il rispetto della sagoma preesistente e dell’area di sedime, è tenuto a rispettare le norme sulle distanze.

Il nuovo edificio, essendo ricostruito a meno di 10 metri dal fabbricato vicino, ha quindi violato le norme sulle distanze legali tra le costruzioni.

Il ricorso risulta dunque fondato e pertanto il Consiglio di Stato accoglie l’appello presentato dal vicino di casa.

 

Clicca qui per scaricare la sentenza n. 4728/2017 del Consiglio di Stato

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