Cubature e bonus energetico: quando è ammissibile il trasferimento dei diritti edificatori?

Cubature e bonus energetico: il Consiglio di Stato si è espresso sull’ammissibilità delle cessioni di cubature per appartamenti ubicati in una stessa zona omogenea

Il proprietario di un immobile eseguiva dei lavori relativi a:

  • riqualificazione energetica
  • ampliamento
  • variazione della destinazione d’uso

Il Comune rilasciava una concessione edilizia per lavori di riqualificazione energetica e di ampliamento, attraverso l’utilizzo del bonus di cubatura riconosciuto dalla disciplina urbanistica provinciale per incentivare il risparmio energetico; ulteriore  era acquisita attraverso l’acquisto di fondi limitrofi, con contestuale variazione della destinazione d’uso da ufficio ad abitazione.

Il vicino proponeva ricorso contro la concessione edilizia rilasciata dal Comune.

Il Tribunale regionale di giustizia amministrativa accoglieva il ricorso. Il giudice motivava la sentenza affermando che l’aumento di cubatura, conseguente all’acquisizione da fondi limitrofi, comportava la violazione dell’indice di fabbricabilità fondiaria.

Pertanto, il proprietario dell’immobile ed il Comune presentavano ricorso al Consiglio di Stato.

Cubature e bonus energetico: la sentenza del Consiglio di Stato

Il Consiglio di Stato con la sentenza n. 4861/2016 si esprime sul ricorso presentato. I giudici di Palazzo Spada ritengono ammissibile e legittimo, sotto un profilo urbanistico-edilizio, il trasferimento della cubatura, per i seguenti motivi:

  • gli immobili interessati sono ubicati nella stessa zona omogenea
  • gli immobili devono ritenersi tra di loro contigui per gli effetti urbanistici
  • la ridistribuzione della volumetria tra i fondi, per effetto dei contratti di cessione stipulati tra i relativi proprietari, non altera pertanto il carico urbanistico della zona, lasciandone al contempo inalterata la densità territoriale complessiva
  • il trasferimento di cubatura è ammesso in quanto non vi sono gli strumenti di pianificazione territoriale che lo vietino
  • non viene impedito il trasferimento di diritti edificatori, in quanto vengono rispettati l’indice territoriale dell’intera zona e del relativo complessivo carico urbanistico

Pertanto il Consiglio di Stato accoglie il ricorso e sostiene che il trasferimento dei diritti edificatori deve ritenersi legittimo.

Cubature e indice di fabbricabilità fondiaria

Ricordiamo brevemente che l’indice di fabbricabilità fondiaria è dato dal rapporto tra il volume fabbricabile e la superficie fondiaria:

Iff = Vf / Sf

dove:

  • Vf è il volume che può essere costruito, espresso in m3, su di un terreno edificabile, calcolato in base alla densità edilizia ammessa dallo strumento urbanistico
  • Sf è la superficie fondiaria, espressa in m2, ed è la misura della superficie al netto delle aree adibite o da adibire a strade pubbliche o di uso pubblico, degli spazi di verde attrezzato, nonché delle altre opere di urbanizzazione

L’Iff non va confuso con l’Ift (indice di fabbricabilità territoriale), che è dato dal rapporto tra il volume fabbricabile e superficie territoriale:

Ift = Vf / St

dove:

  • Vf è il volume che può essere costruito, espresso in m3, su di un terreno edificabile, calcolato in base alla densità edilizia ammessa dallo strumento urbanistico
  • St è la superficie territoriale, espressa in m2, ed è la misura della superficie al lordo delle aree adibite o da adibire a strade pubbliche o di uso pubblico, degli spazi di verde attrezzato, nonché delle altre opere di urbanizzazione.

Zone omogenee

Il territorio comunale, nell’ambito della zonizzazione, viene diviso in diverse zone omogenee. Ogni zona presenta dei limiti diversi i quali vincolano ogni tipo di intervento in tale area, come stabilito dall’art. 2 del Dm n. 1444/1968.

Le zone territoriali omogenee sono 6:

  • zona A: agglomerati urbani di carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante degli agglomerati stessi
  • zona B: parti di territorio totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone di tipo A
  • zona C: nuovi complessi insediativi oppure dove l’edificazione preesistente non superi l’indice di fabbricabilità citato per le zone di tipo B
  • zona Dinsediamento di impianti industriali
  • zona E: parti di territorio destinate ad uso agricolo
  • zona F: attrezzature e impianti di interesse generale

 

Clicca qui per scaricare la sentenza del Consiglio di Stato n. 4861/2016

 

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