Ecco i nuovi modelli di contratto di locazione: canone concordato, transitorio e studenti universitari

Contratti di locazione canone concordato, transitori e per gli studenti universitari: definiti i criteri per stipulare i contratti. In allegato i nuovi modelli fac-simile

Sulla Gazzetta Ufficiale n. 62 del 15 marzo 2017 è stato pubblicato il decreto 16 gennaio 2017 che contiene i nuovi modelli di contratto di locazione.

Nel decreto vengono definiti i nuovi criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula dei seguenti contratti di locazione:

  • ad uso abitativo a canone concordato
  • transitori
  • per studenti universitari

Inoltre in allegato al decreto vengono forniti i seguenti documenti:

  • modello contratto di locazione ad uso abitativo a canone concordato (allegato A)
  • modello contratto di locazione di natura transitoria (allegato B)
  • modello contratto di locazione ad uso abitativo per studenti universitari (allegato C)
  • tabella oneri accessori: ripartizione fra locatore e conduttore (allegato D)
  • procedure di negoziazione e conciliazione stragiudiziale nonché modalità di funzionamento della commissione (allegato E)

Criteri per la determinazione dei contratti a canone concordato

Gli accordi territoriali stabiliscono fasce di oscillazione del canone di locazione. All’interno di tali fasce di oscillazione, secondo le caratteristiche dell’edificio e dell’unità o porzione di unità immobiliare, è concordato, tra le parti, il canone per i singoli contratti.

Nella definizione del canone effettivo, collocato tra il valore minimo ed il valore massimo delle fasce di oscillazione, le parti contrattuali, tengono conto anche dei seguenti elementi:

  • tipologia dell’alloggio
  • stato manutentivo dell’alloggio e dell’intero stabile
  • pertinenze dell’alloggio (posto auto, box, cantina, ecc.)
  • presenza di spazi comuni (cortili, aree a verde, impianti sportivi interni, ecc.)
  • dotazione di servizi tecnici (ascensore, tipologia del riscaldamento, prestazione energetica, condizionamento d’aria, ecc.)
  •  eventuale dotazione di mobilio

Gli accordi territoriali possono prevedere, per i contratti per i quali il locatore non opti per la cedolare secca, l’aggiornamento del canone in misura contrattata e, comunque, non superiore al 75 % della variazione Istat.

I contratti di locazione ad uso abitativo a canone concordato devono essere stipulati esclusivamente utilizzando il tipo di contratto in Allegato A.

Criteri per definire i canoni dei contratti di locazione di natura transitoria

I contratti di locazione di natura transitoria di cui all’art. 5, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, hanno durata non superiore a 18 mesi.

Tali contratti sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari o dei conduttori, quali:

  • mobilità lavorativa
  • studio
  • apprendistato e formazione professionale
  • aggiornamento e ricerca di soluzioni occupazionali

Tali contratti devono contenere una specifica dichiarazione che individui l’esigenza di transitorietà del locatore o del conduttore.

I contratti di locazione di natura transitoria devono essere stipulati esclusivamente utilizzando il tipo di contratto in Allegato B.

Criteri per definire i canoni dei contratti di locazione per studenti universitari

Possono essere stipulati contratti per studenti universitari di durata da 6 mesi a 3 anni, rinnovabili alla prima scadenza, salvo disdetta del conduttore da comunicarsi almeno 1 mese e non oltre 3 mesi prima nei seguenti Comuni, :

  • sede di università
  • sede di corsi universitari distaccati e di specializzazione
  • sede di istituti di istruzione superiore
  • Comuni limitrofi
  • comune diverso da quello di residenza, nel caso il conduttore sia iscritto ad un corso di laurea o di formazione post laurea – quali master, dottorati, specializzazioni o perfezionamenti

Tali contratti possono essere sottoscritti o dal singolo studente o da gruppi di studenti universitari o dalle aziende per il diritto allo studio.

I contratti di locazione per studenti universitari devono essere stipulati esclusivamente utilizzando il tipo di contratto in Allegato C.

 

Clicca qui per scaricare i modelli fac-simile DECRETO 16 gennaio 2017

Clicca qui per scaricare il DECRETO 16 gennaio 2017

 


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25 commenti
    • Mario Valentino
      Mario Valentino dice:

      In coda all’articolo può scaricare il decreto ed i modelli fac-simile…
      dove sta scritto in celeste…
      Clicca qui per scaricare i modelli fac-simile DECRETO 16 gennaio 2017
      Clicca qui per scaricare il DECRETO 16 gennaio 2017

      Saluti

      Rispondi
  1. Manuela
    Manuela dice:

    Buongiorno
    posso locare a due studenti la stessa casa ma con due contratti differenti? Uso allegato C?
    Per la cedolare secca e Imu è la stessa cosa?

    Grazie saluti

    Rispondi
    • Nicola Furcolo
      Nicola Furcolo dice:

      Ciao Giuseppe,
      il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.
      L’opzione può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione (Dl 47/2014).

      Rispondi
      • Antonio
        Antonio dice:

        Mi permetto di dissentire. L’agenzia delle entrate da molto tempo sostiene quello che lei ha specificato e con le varie circolari prova a diffondere questa falsa notizia. In realtà la legge non vieta al locatore di redigere un contratto con un locatario che è una persona giuridica (quindi una società) e nello stesso tempo usufruire del regime della cedolare secca.
        Stando infatti alla legge, quello che è fondamentale, per poter usufruire del regime fiscale favorevole della cedolare secca, è che l’immobile sia adibito ad uso esclusivamente abitativo e non dovrebbe avere rilevanza dunque la natura di persona fisica o giuridica del locatario.
        Uso il condizionale e dico “dovrebbe” perché spesso l’ADE cita in giudizio alcuni contribuenti che senza compiere alcun illecito concedono in locazione ad una società sempre in regime di cedolare secca.
        A tal proposito ci sono state anche delle sentenze favorevoli ai locatori/contribuenti. La commissione tributaria provinciale di Reggio Emilia e quella di Milano hanno dato ragione ai contribuenti che adottando il regime della cedolare secca concedevano in locazione ad uso abitativo ad una società un proprio immobile, non compiendo alcun illecito in quanto nulla la legge dice sulla natura del locatario o conduttore, e specificando che non si può usufruire della cedolare secca se si loca ad una società per l’esercizio della sua impresa e non per finalità abitative. Ciò che è importante quindi è che il locatore non sia persona giuridica e non il conduttore.

        Distinti saluti.

        Rispondi
        • Nicola Furcolo
          Nicola Furcolo dice:

          Ciao Antonio,
          il discorso è che la legge consente l’esercizio della cedolare solo per scopi abitativi. Le Entrate, tuttavia, come hai sottolineato tu, hanno più volte ribadito la questione che il conduttore debba essere una persona fisica (anche nella pagina del sito dell’Agenzia dedicata alla cedolare secca c’è scritto chiaramente).
          Quindi, il consiglio che posso dare è quello di seguire le indicazioni dell’Agenzia, al fine di evitare contenziosi…

          Ben vengano chiarimenti e precisazioni come quella che hai fatto: infatti, la prima considerazione che mi viene in mente è che una società (persona giuridica) non debba necessariamente usare un immobile nell’esercizio della sua attività, ma potrebbe tranquillamente utilizzare l’immobile a scopo abitativo per collaboratori o dipendenti…

          Quindi, al riguardo si potrebbero fare molte ipotesi, che comunque rischiano di generare un contenzioso con le Entrate.

          In definitiva, mi sembra giusto diffondere la notizia che secondo le Entrate il conduttore deve essere una persona fisica e l’immobile usato a scopi abitativi.

          Grazie per l’interessante precisazione.
          Nicola Furcolo

          Rispondi
  2. angela
    angela dice:

    ho fatto ll precedente contratto di locazione, con la cedolare secca, ma come si fa a fare la cedolare secca al dieci % ? che requisiti servono?

    Rispondi
    • Nicola Furcolo
      Nicola Furcolo dice:

      Occorre applicare il canone concordato (a prezzi calmierati). Di solito sono disponibili apposite tabelle sui comuni/sindacati).

      Rispondi
  3. Luana
    Luana dice:

    Buongiorno vorrei fare un contratto transitorio di 18 mesi. Bisogna fare apposita dichiarazione giusto? Siccome mi sposto per cercare lavoro devo presentare anche il contratto lavorativo? Inoltre si applica il 10 o il 21% grazie

    Rispondi
    • Nicola Furcolo
      Nicola Furcolo dice:

      Il 10% o il 21% non riguarda il contratto transitorio, ma è legato alla cedolare secca, se prevede canone concordato o liberamente pattuito. Il transitorio fa riferimento a ragioni legate al conduttore (motivi di lavoro generalmente; da come mi sembra di capire è proprio il tuo caso).
      Ciao

      Rispondi
  4. Giovanna
    Giovanna dice:

    Salve Sig. Furcolo,

    è possibile stipulare un contratto di locazione transitorio per lavoratori per un conduttore straniero (EU) che lavora nell’home office per conto di una ditta europea?
    Il conduttore ha la doppia cittadinanza (italiana+ Paese europeo), è residente nel paese europeo e vuole affittare un immobile in Italia e richiedere il domicilio nello stesso comune. Lavora alle dipendenze del Paese europeo di residenza con un contratto a tempo indeterminato nell’home office e la sede di lavoro si trova nel Paese europeo.

    Sono sufficienti i documenti di identità, tessera sanitaria europea e buste paga oppure necessita di ulteriori documenti/dichiarazioni da parte del datore di lavoro straniero?

    N.b il conduttore non è stato mandato all’estero dal datore di lavoro al fine di svolgere l’attività lavorativa in Italia, non potrebe dunque fornire una dichiarazione a tal proposito.

    La ringrazio per il responso e auguro una buona domenica!

    Rispondi
    • Nicola Furcolo
      Nicola Furcolo dice:

      Ciao Giovanna,
      il contratto di locazione (o contratto di affitto) a uso transitorio è un tipo di contratto di locazione abitativa utilizzato per esigenze temporanee non turistiche.
      Il contratto deve CONTENERE l’espresso riferimento all’esigenza transitoria, che deve essere COMPROVATA da idonea documentazione allegata al contratto stesso (es: dichiarazione del datore di lavoro che trasferisce il dipendente, ecc.). Ma deve esserci per forza una commutazione comprovante. In caso di mancata specificazione dell’esigenza temporanea nel contratto, il contratto è soggetto alla disciplina ordinaria e quindi la durata sarà di 4 anni + 4 anni.

      Rispondi
    • Mario Guerriero
      Mario Guerriero dice:

      Ciao Patrizia,
      come riportato nell’articolo :
      “I contratti di locazione di natura transitoria di cui all’art. 5, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, hanno durata non superiore a 18 mesi.
      Tali contratti sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari o dei conduttori, quali:
      – mobilità lavorativa
      – studio
      -apprendistato e formazione professionale
      -aggiornamento e ricerca di soluzioni occupazionali
      Tali contratti devono contenere una specifica dichiarazione che individui l’esigenza di transitorietà del locatore o del conduttore”.
      Cordiali saluti, la redazione di BibLus

      Rispondi
  5. Cristina
    Cristina dice:

    Non so a chi rivolgermi sto prendendo in affitto un appartamento e il proprietario mi ha inviato una bozza del contratto per studenti. Confrontandolo con il modello previsto al allegato C ho notato delle incongruenze specialmente all’art 9 in tema di recesso.
    Il mio contratto recita così : Articolo 9
    (Recesso del conduttore)
    I conduttori hanno la facoltà di recedere dal contratto per gravi motivi, previo avviso da recapitarsi mediante lettera raccomandata almeno tre mesi prima. Tale facoltà è consentita anche ad uno dei conduttori firmatari ed in tal caso, dal mese dell’intervenuto recesso, la locazione prosegue nei confronti dell’altro, ferma restando la solidarietà del conduttore recedente e dei garanti FINO ALLA CONCLUSIONE DEL RAPPORTO LOCATIVO. L’eventuale subentro nel contratto di altro conduttore dovrà essere preventivamente approvato dal locatore, in tal caso rimanendo liberati il conduttore recedente e il suo garante.

    Nel modello la parte in maiuscolo invece dice PER I PREGRESSI PERIODI DI CONDUZIONE.

    Sembrerebbero due cose diverse cosa ne pensate?

    Rispondi
    • Mario Guerriero
      Mario Guerriero dice:

      Ciao Cristina,
      il decreto del 16 gennaio 2017 stabilisce che i contratti di locazione per studenti universitari devono essere stipulati esclusivamente utilizzando il tipo di contratto in Allegato C.
      Quindi potresti chiedere al proprietario di utilizzare esattamente quel modulo,
      in tal modo sarai maggiormente tutelata.

      Rispondi
  6. Lulu
    Lulu dice:

    Ciao, sono proprietaria di un appartamento e vorrei affittare/dare in prestito la mia stanza (ho già un coinquilino che ha contratto cedolare secca da qualche mese per un’ altra stanza nella stessa casa) ad uno studente agevolando di cedolare secca 10% con contratto transitorio perchè rientrerò a casa mia tra circa 18 mesi. Che modello c’è disponibile per questo? Agevolare del 10% ed affittarlo a poco o niente perchè è un mio amico ma non so se basta un contratto verbale tra di noi o transitorio verbale o scritto dove si specifica che lui paga solo le spese vive. Grazie per la gentile risposta.

    Rispondi
    • Mario Guerriero
      Mario Guerriero dice:

      Ciao,
      il mio suggerimento è di rivolgerti direttamente all’Agenzia delle Entrate,
      ti potranno consigliare sulla tipologia di contratto più adatto alle tue esigenze specifiche, e sui relativi modelli.

      Rispondi
  7. Carlo
    Carlo dice:

    Buongiorno, frequentando un sito di annunci di case/camere in affitto per studenti mi capita spesso di vedere indicati prezzi al di sopra di quanto potrei aspettarmi sulla base degli accordi territoriali Università-Comune. In effetti non viene indicato di fare uso del contratto per studenti.
    Mi sto domandando quale tipologia di contratto consenta di affittare a studenti una camera a canone liberamente concordato tra le parti e senza dover sottostare agli indici territoriali, e se sia legale farlo; opinioni?

    Grazie e cordiali saluti,
    Carlo

    Rispondi
    • Mario Guerriero
      Mario Guerriero dice:

      Ciao Carlo,
      per la locazione degli immobili adibiti ad uso abitativo esistono due possibili forme contrattuali:
      1 – contratti di libero mercato – che si basano sulla libera contrattazione tra il locatore e il conduttore.
      2 – contratti a canone concordato – con canoni che devono essere compresi entro limiti minimi e massimi, determinati sulla base di accordi raggiunti in sede locale che prevedono molteplici agevolazioni fiscali.

      Soltanto nell’ipotesi che il locatore voglia utilizzare un contratto a canone concordato è tenuto al rispetto agli indici territoriali o ad apposite convenzioni comune/università, altrimenti nel libero mercato può stabilire un qualsiasi prezzo.

      Tra i vari tipi di contratti a canone concordato, vi possono essere anche quelli per studenti universitari, ma in questo caso bisogna fare riferimento ai regolamenti comunali (poiché variano molto da comune a comune).

      Rispondi

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