Conformità catastale, cosa sono gli identificativi catastali nelle contrattazioni immobiliari

Guida Notariato: la dichiarazione di conformità catastale nelle contrattazioni immobiliari non ha la funzione di identificare l’oggetto del contratto ma solo fiscale

La dichiarazione di conformità dei dati catastali e delle planimetrie nelle contrattazioni immobiliari prescrive l’inserimento di specifici elementi identificativi dell’immobile oggetto della compravendita; tuttavia, capita spesso che i contratti immobiliari risultino carenti di tali elementi.

Partendo da tale osservazione, il Consiglio nazionale del Notariato ha analizzato (studio n. 77-2018/C) la disciplina riguardante la conformità catastale e il bene oggetto della contrattazione immobiliare, con particolare riferimento ai nuovi obblighi di indicazione dei dati catastali negli atti immobiliari.

A partire dal 1° luglio 2010, il nuovo comma 1-bis, dell’articolo 29 della legge 52/1985, introdotto dal dl 78/2010, dispone che gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati esistenti (ad esclusione dei diritti reali di garanzia) devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità:

  • l’identificazione catastale
  • il riferimento alle planimetrie depositate in catasto
  • la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastale e delle planimetrie (sostituibile con un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale)

Lo studio del Notariato esamina, quindi, la norma che ha introdotto la possibilità di confermare, a certe condizioni, l’atto nullo per mancato rispetto della disciplina in tema di conformità catastale oggettiva (cioè la conformità degli immobili esistenti alle risultanze del catasto; per conformità soggettiva si intende, invece, la corrispondenza tra le risultanze del catasto e quelle dei Registri Immobiliari) e la funzione degli identificativi catastali nella contrattazione immobiliare.

Partendo da alcune considerazioni, ad esempio, l’impossibilità di indicare la natura, il Comune o i confini degli immobili oggetto dell’atto, il Notariato ha evidenziato che un contratto di compravendita potrebbe, quindi, risultare valido anche se è semplicemente indicato l’indirizzo ed il numero civico dell’immobile urbano.

Nella legislazione italiana, l’inserimento degli identificavi catastali, il riferimento alla planimetria e la dichiarazione di conformità di per sé non identificano il bene ma al più possono concorrere ad identificarlo.

In definitiva, come evidenziato nello studio del Notariato:

con la dichiarazione di conformità catastale il legislatore è interessato unicamente a garantire la piena corrispondenza delle risultanze identificative e raffigurative catastali allo stato di fatto sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale, e non anche che vi sia corrispondenza tra dette risultanze ed il bene determinato attraverso la descrittiva negoziale.

Questo perché l’obbligo di indicazione dei dati catastali (comma 1-bis dell’art. 29 della l 52/1985), a pena di nullità del contratto, non ha la funzione di identificare l’oggetto del contratto, ma è volta a verificare la conformità del bene ai dati del catasto, al fine di far emergere eventuali fenomeni di elusione o evasione fiscale nel settore degli immobili urbani.

Il meccanismo permette di individuare gli immobili la cui redditività reale sia maggiore rispetto a quella emersa dal catasto.

 

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