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Condominio: come si ripartiscono le spese relative ai balconi ?

Continuiamo ad occuparci delle problematiche connesse alla gestione del condominio.

Continuiamo ad occuparci delle problematiche connesse alla gestione del condominio.
In questa edizione della newsletter trattiamo la ripartizione delle spese per i lavori di manutenzione straordinaria degli edifici, approfondendo, in particolare, la ripartizione delle spese relative ai balconi.
Il balcone è quell’area scoperta alla quale si accede da un solo appartamento e solo con questo è in comunicazione, sicché appartiene al proprietario dell’appartamento di cui costituisce la continuazione.
Nonostante la sua funzione, a servizio della proprietà esclusiva, il balcone fa parte della facciata e quindi coinvolge il decoro architettonico dell’edificio, con problemi non da poco in ordine al riparto delle spese di rifacimento della facciata.
I balconi progettati e costruiti in modo simmetrico ed armonico, rispetto all’intera facciata, non possono non costituire parte integrante della facciata stessa, della quale sono elementi decorativi, concorrendo a formare il decoro architettonico dello stabile.
Per questa ragione negli ultimi anni, è venuto meno il vecchio principio giurisprudenziale, secondo cui ogni spesa relativa ai balconi doveva essere sostenuta dal condomino e proprietario dello stesso, in quanto pertinenza della proprietà esclusiva.
Secondo gli ultimi orientamenti giurisprudenziali, infatti, deve ritenersi che siano a carico di tutti i condomini, in base alla tabella millesimale di proprietà, il rifacimento e le ristrutturazioni dei frontalini e degli elementi decorativi o cromatici del soffitto sottostante il sottobalcone.
Le spese relative alle restanti parti del balcone, invece, gravano sul proprietario esclusivo o di tutti i condomini, a seconda che non siano o siano considerati “elementi decorativi di interesse comune”.
Meno controverso il discorso se le spese da ripartire riguardano i lastrici solari.
Il lastrico solare é un tetto con superficie pianeggiante, salvo una leggera inclinazione per lo smaltimento delle acque piovane.
Per essi l’art.1126 c.c. stabilisce che ” quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.”.
L’art. 1126 si riferisce esclusivamente a quelle componenti essenziali della struttura (ad es. : pareti murarie ed impermeabilizzazione) che svolgono, quindi, la funzione di copertura e protezione del fabbricato; sono perciò escluse gli accessori che consentono o migliorano la praticabilità della superficie (ad es.: parapetti e pavimenti) alla cui manutenzione ordinaria e straordinaria è obbligato a provvedere il proprietario esclusivo, senza la partecipazione degli altri condomini (a meno che non sia necessario smantellarli per provvedere al rifacimento o alla riparazione del lastrico vero e proprio).

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Approfondimento sulla ripartizione delle spese relative a balconi e frontalini 20 Kb PDF
Estratto del Codice Civile relativo al Condominio degli Edifici 41 Kb PDF
 

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