Come si calcola la volumetria edificabile di un terreno? Nuovi chiarimenti dal CdS

Per il calcolo della volumetria edificabile si considerano solo le aree libere, cioè quelle non edificate e non asservite. Chiarita la distinzione tra densità edilizia territoriale e densità edilizia fondiaria

Con la sentenza 5419/2017 il Consiglio di Stato chiarisce quali sono le aree da considerare ai fini dell’individuazione della volumetria edificabile, ossia effettivamente assentibile con permesso di costruire.

Il fatto

La sentenza in esame riguarda l’ordine di demolizione di fabbricati adibiti a bar e ristorante realizzati su un lido balneare, e conseguente opposizione. Secondo il gestore, i manufatti erano stati edificati su aree libere.

I giudici confermavano l’ordine di demolizione, avendo appurato che le aree, anche se prive di costruzioni, non potevano essere considerate libere, con conseguente sforamento da parte del Comune dell’indice fondiario e della volumetria massima assentibile.

Il ricorrente dunque presentava appello al Consiglio di Stato.

L’appellante sosteneva in particolare che l’erronea applicazione dell’indice fondiario di edificabilità, unitamente alla violazione del dm 1444/1968 e della legge  n. 1150/1942, avrebbero portato ad un calcolo errato della superficie disponibile ai fini edificatori, risultandone l’illegittimità del permesso di costruire impugnato.

Sentenza CdS

Il Consiglio di Stato ha confermato il provvedimento di demolizione in quanto il calcolo dei volumi edificabili si effettua solo sulle aree libere: non vanno computate le aree che, pur non essendo edificate, sono asservite ad altri fabbricati.

Per poter determinare la volumetria edificabile, occorre chiarire, quindi, la differenza che esiste tra densità edilizia territoriale e la densità edilizia fondiaria.

Densità edilizia territoriale e densità edilizia fondiaria

La densità edilizia territoriale è riferita a ciascuna zona omogenea e definisce il carico complessivo di edificazione che può gravare sull’intera zona

Invece, la densità edilizia fondiaria riguarda la singola area e definisce il volume massimo edificabile sulla stessa.

Per il calcolo dei volumi edificabili occorre far riferimento all’indice di densità edilizia che è rapportato all’effettiva superficie suscettibile di edificazione; mentre l’indice di densità territoriale è rapportato all’intera superficie della zona, ivi compresi gli spazi pubblici, quelli destinati alla viabilità, ecc.

Conclusioni

Per definire con precisione quale sia la superficie di possibile edificazione, lo strumento urbanistico considera solo le aree libere, ossia le aree disponibili al momento della pianificazione che non risultano già edificate, ad esclusione delle:

  • aree edificate, in quanto costituenti area di sedime di fabbricati o opere di urbanizzazione
  • aree asservite, che sebbene fisicamente libere da immobili, risultano comunque già utilizzate per l’edificazione di altri lotti, ai quali pertanto risultano inscindibilmente asserviti

Pertanto, per effetto della sentenza del Tar, confermata dal Consiglio di Stato, la presenza di opere nello stabilimento balneare è ritenuta illegittima perché insistenti su aree destinate a standard urbanistici (verde, parcheggi, piscina, anfiteatro ed aree attrezzate) a servizio di un esistente edificio scolastico.

 

Clicca qui per scaricare la sentenza 22 novembre 2017, n. 5419

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