Detrazioni fiscali per sostituzione caldaia e vasca da bagno. Le nuove risposte dell’Agenzia delle Entrate

Detrazioni fiscali e bonus mobili per sostituzione caldaia, pertinenze di più abitazioni principali, immobili da locare… Ecco i nuovi chiarimenti delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato una nuova circolare (circolare 3/E del 2 marzo 2016) in cui si forniscono chiarimenti su varie questioni interpretative riguardanti gli oneri detraibili e deducibili previsti dal Tuir (Testo unico delle imposte sui redditi, dpr 917/86).

Garage c/6 pertinenza di 2 abitazioni principali

Un garage (box, autorimessa o posto auto) posseduto in comproprietà può essere pertinenza di più fabbricati ad uso abitativo? In particolare, se due soggetti, proprietari di due distinti appartamenti nei quali dimorano abitualmente, acquistano in comproprietà un garage C/6 che utilizzano congiuntamente, possono considerarlo una pertinenza per entrambi i soggetti?

Secondo l’art. 10 del Tuir, le pertinenze sono “le cose immobili di cui all’art. 817 del codice civile (ossia le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa, ndr), classificate o classificabili in categorie diverse da quelle ad uso abitativo, destinate ed effettivamente utilizzate in modo durevole a servizio delle unità immobiliari adibite ad abitazione principale delle persone fisiche. Per abitazione principale si intende quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente”.

Ai fini della sussistenza del vincolo pertinenziale sono necessari 2 requisiti:

  • requisito oggettivo: relazione di strumentalità e complementarietà funzionale tra il bene principale e quello accessorio
  • requisito soggettivo: volontà effettiva del proprietario di destinare durevolmente il bene accessorio a servizio od ornamento di quello principale

In merito alla configurabilità di una pertinenza condivisa, destinata, cioè, a servizio di più unità immobiliari appartenenti a diversi proprietari, la giurisprudenza della Corte di Cassazione ha espresso nel tempo orientamenti non univoci.

Una recente sentenza ha ritenuto ammissibile la costituzione di una pertinenza in comunione, a servizio di più immobili appartenenti a proprietari diversi.

Anche secondo l’Agenzia un immobile può essere pertinenza di 2 abitazioni principali.

Pertanto, ai fini fiscali ogni comproprietario può dedurre la quota di rendita della pertinenza, adibita a servizio dell’abitazione principale, pari alla percentuale di possesso della pertinenza stessa, mentre ai fini delle detrazioni per interventi edilizi la questione è un po’ più articolata.

Ecco l’esempio fornito dall’Agenzia.

Esempio 1

Anno 2015 Spese per la pertinenza comune Limite massimo di spesa per abitazione e pertinenza Limite residuo di spesa utilizzabile
Abitazione A 40.000 96.000 56.000
Abitazione B 60.000 96.000 36.000

In questo esempio l’intero importo della spesa sostenuta per la pertinenza comune, pari a euro 100.000, è ammissibile in quanto per entrambi i proprietari delle distinte unità abitative A e B l’importo è inferiore al limite massimo di euro 96.000 per unità abitativa.

 

Esempio 2

Anno 2015 Spese per la pertinenza comune Limite massimo di spesa Limite residuo di spesa utilizzabile
Abitazione A 100.000 96.000 0
Abitazione B 0 96.000 96.000

In questo esempio l’importo della spesa sostenuta per la pertinenza comune, pari a euro 100.000, è ammissibile fino all’importo euro 96.000 in quanto sostenuto dal proprietario della distinta unità abitativa A per la quale opera il predetto limite massimo di euro 96.000 per unità abitativa.

 

Esempio 3

Anno 2015 Spese per la pertinenza comune Limite massimo di spesa per abitazione e pertinenza Limite residuo di spesa utilizzabile
Abitazione A 96.000 96.000 0
Abitazione B 96.000 96.000 0

In questo esempio l’intero importo della spesa sostenuta per la pertinenza comune, pari a euro 192.000, è ammissibile in quanto per entrambi i proprietari delle distinte unità abitative A e B l’importo rientra nel limite massimo di euro 96.000 per unità abitativa.

Sostituzione caldaia, sì al bonus mobili

Si chiede all’Agenzia se è possibile usufruire del bonus mobili in caso di sostituzione di una caldaia.

L’Agenzia chiarisce che rientra tra le agevolazioni fiscali per l’acquisto dell’arredo anche la sostituzione di caldaie per le quali si opta per la detrazione del 50%, trattandosi di manutenzione straordinaria (intervento diretto a sostituire una componente essenziale dell’impianto di riscaldamento). Non rileva il fatto che tale intervento sia riconducibile anche all’ambito della lettera h) dell’art. 16-bis del dpr 917/86.

Sostituzione sanitari, no alle detrazioni fiscali

Si chiede se è possibile fruire della detrazione del 50% per la sostituzione dei sanitari ed in particolare per la sostituzione della vasca con altra vasca con sportello apribile o con box doccia, considerando gli interventi come eliminazione delle barriere architettoniche, così come affermano i media e le imprese esecutrici dei lavori.

Secondo le Entrate, ai sensi dell’art. 16-bis, comma 1, lett. b) ed e) del Tuir è possibile fruire della detrazione del 50% per le spese sostenute per gli interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia di cui, rispettivamente, alle lett. b), c) e d) dell’art. 3 del dpr 380/2001, nonché per le spese sostenute per gli interventi finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche eseguiti anche su parti comuni.

Tuttavia, in base anche ad indicazioni fornite dal MIT, l’Agenzia ritiene che il semplice intervento di sostituzione di una vasca con box doccia non sia agevolabile ai sensi dell’art. 16-bis del Tuir, in quanto inquadrato tra gli interventi di manutenzione ordinaria.

Inoltre tale intervento non è agevolabile neanche come intervento diretto alla eliminazione delle barriere architettoniche, in quanto non presenterebbe le caratteristiche tecniche di cui al dm 236/89.

Resta fermo che la sostituzione della vasca e dei sanitari in generale può considerarsi comunque agevolabile se detta sostituzione, singolarmente non agevolabile, sia integrata o correlata ad interventi maggiori per i quali compete la detrazione d’imposta in forza del carattere assorbente della categoria di intervento superiore rispetto a quella inferiore.

Acquisto immobili da locare e agevolazioni fiscali previste

La deduzione del 20% per gli acquisti (o la costruzione) di immobili abitativi destinati alla locazione, effettuati dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2017, è soggetta ad un limite massimo complessivo di spesa pari a 300.000 euro.

Si chiede se tale importo costituisca il limite di spesa riferibile all’acquisto di una singola abitazione o rappresenti il massimo di spesa deducibile anche nel caso in cui siano acquistate più abitazioni.

L’Agenzia chiarisce che il limite di 300.000 euro costituisce l’ammontare massimo di spesa complessiva su cui calcolare la deduzione, per l’intero periodo di vigenza dell’agevolazione, sia con riferimento all’abitazione che al contribuente.

Le modalità di calcolo dell’importo degli interessi passivi deducibili per l’acquisto dell’immobile da destinare alla locazione sono allineate a quelle relative agli interessi pagati per l’acquisto di abitazione da destinare ad abitazione principale. Inoltre, la deduzione pari al 20% del prezzo di acquisto delle case destinate alla locazione è subordinata alla durata del contratto.

 

Clicca qui per scaricare la circolare 3/E del 2 marzo 2016 dell’Agenzia delle Entrate

 


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