Edifici Tupini, ok Iva al 10% anche per la realizzazione di attività agrituristiche

Secondo le Entrate è applicabile l’Iva al 10% per la costruzione di attività agrituristiche, purché gli immobili siano accatastati come A/2 (abitativi)

L’Agenzia delle Entrate ha fornito un importante chiarimento in risposta all’interpello n. 4 del 18 settembre 2018, in riferimento all’applicabilità dell’Iva al 10%, ridotta in forza della “legge Tupini”.

E’ possibile usufruire dell’agevolazione Iva al 10% anche per la costruzione di immobili a destinazione agrituristica, a condizione che saranno accatastati come A/2, ossia immobili ad uso abitativo.

Il caso

Il caso sottoposto all’attenzione dell’Agenzia delle Entrate riguarda un imprenditore agricolo che deve realizzare:

  • 3 appartamenti, di cui due da destinare all’attività agrituristica e uno da destinare ad abitazione “prima casa”
  • un garage agricolo da destinare all’attività agricola

Le costruzioni, strettamente inerenti all’attività agrituristica, prima di poter essere utilizzati per l’attività agrituristica nonché come abitazione del proprietario, saranno accatastate come A/2 (abitazioni), mentre il deposito agricolo sarà classificato come immobile strumentale nella categoria catastale D/10.

Interpello

Il contribuente chiede che l’aliquota Iva applicabile alle spese di costruzione degli appartamenti e del locale seminterrato sia del 10% ai sensi del dpr 633/1972, ritenendo soddisfatti i requisiti della legge Tupini che consente, appunto, l’applicazione di aliquota Iva ridotta.

Nel dettaglio chiede:

  • se alle spese di costruzione dei due appartamenti destinati ai fini agrituristici, e quindi all’attività, nonché all’appartamento destinato a prima abitazione ed al garage dedicato all’attività agricola, possa essere applicata l’Iva ridotta del 10%
  • se le spese edilizie complessive debbano essere imputate pro quota all’attività agrituristica e agricola (due appartamenti destinati all’attività di agriturismo e uno garage all’attività agricola) e alla sfera privata (un appartamento a destinazione residenziale “prima casa” per il contribuente), con relativa individuazione della corretta applicazione Iva
  • secondo quale parametro le spese edilizie possano essere imputate alle attività di agriturismo, agricola e sfera privata

Risposta dell’Agenzia delle Entrate

Per quanto concerne l’aliquota Iva applicabile alla costruzione del complesso immobiliare in esame, costituito da unità abitative e da unità strumentali, si fa presente che l’imposta è applicabile nella misura ordinaria attualmente del 22% (Risoluzione AE 8/2014).

In riferimento al primo quesito, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che va applicata l’aliquota IVA del 10% in relazione alle spese di costruzione sostenute dall’imprenditore agricolo (che svolge anche attività agrituristica) per la realizzazione dei 3 appartamenti e di un garage agricolo, che soddisfano i requisiti per essere qualificati come fabbricati Tupini.

Ricordiamo velocemente che un fabbricato è classificabile come Tupini se:

  • almeno il 50% della superficie totale dei piani fuori terra  ha destinazione abitativa
  • non più del 25% della superficie totale dei piani fuori terra deve essere destinato a negozi

Nel caso in esame le 3 unità da realizzare, 2 a destinazione agrituristica e una a destinazione di prima abitazione per il contribuente, saranno oggetto di accatastamento in categoria A/2, mentre il solo garage sarà accatastato come D/10 a servizio dell’azienda agricola e quindi quale bene strumentale.

In definitiva, secondo le Entrate sono rispettati i requisiti ed è applicabile l’Iva al 10%.

Inoltre, in merito al secondo e terzo quesito (circa la detraibilità dell’Iva e all’eventuale ripartizione pro quota dei costi), le Entrate ritiene opportuno individuare un criterio di ripartizione delle spese in ragione della destinazione effettiva delle varie unità.

Con riferimento al caso in esame, ai fini dell’esercizio del diritto della detrazione IVA, si ritiene che le spese di costruzione in oggetto debbano essere ripartite a seconda dell’effettiva destinazione di ogni singola unità immobiliare, di modo che quelle riconducibili ai due appartamenti da destinare all’attività agrituristica vengano contabilizzate nell’ambito di tale specifica attività d’impresa, e distinte da quelle relative al locale seminterrato, che verrà, invece, destinato all’attività agricola, nonché da quelle necessarie alla costruzione dell’appartamento da attribuire alla sfera privata dell’istante

Fabbricati “Tupini”

In relazione ai fabbricati cosiddetti “Tupini”, identificati dalla legge 408/1949, è prevista l’applicazione di aliquote Iva ridotte, nel caso in cui vengano rispettati i parametri volumetrici prescritti dalla norma.

Nel dettaglio, ai fini della concessione delle agevolazioni fiscali, è necessario e sufficiente che ricorrano, congiuntamente, le seguenti condizioni:

  • almeno il 50% più uno della superficie totale dei piani sopra terra sia destinata ad abitazioni
  • non più del 25% della superficie totale dei piani sopra terra sia destinato a negozi

I requisiti da rispettare per rientrare nella nozione di fabbricato Tupini sono dunque:

  • l’insussistenza del carattere di lusso degli immobili abitativi (ricordiamo che a seguito delle modifiche introdotte dall’articolo 33 del dlgs 175/2014 si considerano di lusso gli immobili iscritti nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9)
  • il rispetto della regola di proporzionalità tra abitazioni e negozi

Inoltre, al fine di evitare un’ingiustificata disparità di trattamento tra i fabbricati Tupini composti da sole abitazioni e quelli formati anche da uffici e negozi, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito (circolare n. 1 del marzo 1994) che anche la realizzazione di fabbricati di edilizia abitativa comprendenti uffici e negozi, nel rispetto delle percentuali previste dalla citata legge, rientra nella previsione di poter usufruire dell’agevolazione Iva al 10%.

 

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Clicca qui per scaricare la risposta AE del 18 settembre 2018, n. 4

 

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