Certificato di destinazione urbanistica, un utile vademecum

Certificato di destinazione urbanistica: come acquisirlo e quando è necessario allegarlo. Tutto quello che occorre sapere nel vademecum del Notariato

Il Certificato di destinazione urbanistica (CDU) è un documento rilasciato dal Comune che individua:

  • le caratteristiche
  • la destinazione urbanistica
  • i vincoli

di uno specifico terreno.

Il documento è obbligatorio in molti casi, tra cui le vendite forzate immobiliarie in esecuzione individuale. Tale obbligo nasce dal voler evitare di porre in vendita beni non commerciabili, perché frutto di una precedente lottizzazione abusiva, o di porre in vendita beni descritti con una destinazione e funzione diversa da quella effettiva in funzione di una vendita competitiva, trasparente e stabile nel rispetto dell’affidamento dei terzi e nell’interesse della procedura.

La disciplina dell’acquisizione e allegazione del CDU si ricava dal combinato disposto e dall’evoluzione degli artt. 567 e 591 bis c.p.c., 173 bis e 173 quater disp. att. c.p.c.. La vendita forzata ha un’espressa disciplina che ha espunto, tra l’altro, il concetto di vigenza e aggiornamento del CDU.

Il Consiglio Nazionale del Notariato ha prodotto un utile documento che tratta i seguenti argomenti

  1. allegazione del CDU all’atto di trasferimento di terreni e lottizzazione abusiva.
  2. l’obbligo di allegazione del CDU nella vendita di terreni a mezzo di atto negoziale ai sensi dell’art. 30 del Testo Unico Edilizia
  3. la disciplina dell’acquisizione e allegazione del CDU in sede di espropriazione forzata immobiliare
  4. la sequenza temporale della riformulazione degli artt. 567 e 591 bis c.p.c., 173 bis e 173 quater disp. att. c.p.c.
  5. conclusioni

Allegazione del CDU all’atto di trasferimento di terreni e lottizzazione abusiva

L’obbligo di allegazione del CDU agli atti negoziali è previsto dall‘art. 30 del dpr 380/2001 – Testo Unico Edilizia.

La prescrizione sull’allegazione del CDU agli atti tra vivi di trasferimento di terreni, si colloca nell’ottica di un generico contributo delle parti (e del notaio rogante) al rispetto delle prescrizioni urbanistiche vigenti, mediante una corretta comunicazione tra i contraenti e tra gli stessi e gli Uffici Comunali, ma la mancata allegazione del CDU all’atto negoziale non comporta di per sé la consumazione del reato e il reato, quando anche si configuri come lottizzazione giuridica e non materiale, ben può essere realizzato nel rispetto della disciplina dell’allegazione del CDU.

L’obbligo di allegazione del CDU nella vendita di terreni a mezzo di atto negoziale ai sensi dell’art. 30 del Testo Unico Edilizia

L’obbligo di allegazione del certificato di destinazione urbanistica agli atti tra vivi (in forma pubblica o privata) aventi ad oggetto “trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni”, come noto, era originariamente previsto a pena di nullità (non sanabile) ed era interpretato sia in funzione della tutela dell’interesse pubblico all’ordinato sviluppo del territorio.

Ricordiamo, invece, che oggi l’art. 30 testo unico, pur continuando a prevedere che siano “nulli gli atti “ove agli atti stessi non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti l’area interessata”, prevede la possibilità della conferma (e sanatoria) degli atti privi di tale allegato ad opera di uno solo dei due contraenti o di un avente causa in un momento successivo.

La disciplina dell’acquisizione e allegazione del CDU in sede di espropriazione forzata immobiliare

Gli argomenti per sostenere che la disciplina dettata dall’art. 30 Testo Unico Edilizia non riguardi le vendite forzate che si attuano a mezzo di decreto di trasferimento (se non nei limiti del richiamo in esse contenute) sono:

  • quello letterale, della terminologia usata dal legislatore del Testo Unico Edilizia avente sicuramente ad oggetto atti negoziali e non giudiziali
  • quello sistematico

La sequenza temporale della riformulazione degli artt. 567 e 591 bis c.p.c., 173 bis e 173 quater disp. att. c.p.c.

La lettura sinottica degli articoli interessati dalle modifiche apportate al c.p.c., a partire dall’8 settembre 1998 (data di entrata in vigore della legge 302 del 1998) ad oggi, evidenzia la ratio della disciplina processuale che è essenzialmente quella della trasparenza delle informazioni, con conoscenza da parte dell’ufficio, dei terzi interessati all’acquisto e dell’acquirente di una medesima e determinata situazione urbanistica rispetto ai beni e non solo ai terreni da vendere.

 

In allegato proponiamo il vademecum del Notariato.

 

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