CEDOLARE SECCA. Tutto quello che c’è da sapere sul nuovo regime di tassazione per le locazioni e calcoli di convenienza

È stato approvato definitivamente il Decreto Legislativo sul fisco municipale contenente la nuova cedolare secca sulle locazioni, in vigore a partire già dal primo gennaio 2011.

È stato approvato definitivamente il Decreto Legislativo sul fisco municipale contenente la nuova cedolare secca sulle locazioni, in vigore a partire già dal primo gennaio 2011.
La cedolare secca si applica alle persone fisiche e costituisce un regime tassativo alternativo a quello IRPEF per la tassazione sui redditi derivanti dalla locazione degli immobili ad uso abitativo.
Il regime della cedolare secca presenta le seguenti caratteristiche:

  • è relativo solo agli immobili ad uso abitativo (sono escluse le locazioni effettuate nell’esercizio d’impresa/arti e professioni o da enti non commerciali);
  • la base imponibile è pari al 100% del canone stabilito dalle parti;
  • è sostitutivo dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché dell’imposta di bollo sul contratto di locazione;
  • può essere applicato anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione;
  • è applicabile alle sole persone fisiche;
  • prevede la sospensione dell’aggiornamento dei canoni (inclusi gli aggiornamenti ISTAT);
  • non prevede il pagamento da parte del conduttore dell’imposta di registro, pari all’1%.

Proviamo ad effettuare un confronto tra i due regimi, al fine di valutare l’eventuale convenienza della cedolare secca.
Per la cedolare secca le aliquote da applicare all’importo del canone annuo sono:

  • 21% in regime di libero mercato
  • 19% per i contratti di locazione a canone concordato

Secondo il regime ordinario vanno considerate le diverse aliquote IRPEF, in funzione del reddito, e le deduzioni e detrazioni forfettarie. In particolare:

  • in regime di libero mercato e in regime di equo canone: si applica una deduzione forfettaria del 15%
  • in regime di canone convenzionato in comune ad alta densità abitativa: deduzione del 15% oltre alla deduzione del 30% del reddito imponibile

Pertanto, nel regime ordinario, si ha:

Contratti liberi

Reddito (in €) Aliquota IRPEF (in % sul reddito) Imposta sugli affitti – regime IRPEF (in % sul reddito)
fino a 15.000 23% 0,85 x 23% = 19,55%
15.000 – 28.000 27% 0,85 x 27% = 22,95%
28.000 – 55.000 38% 0,85 x 38% = 32,30%
55.000 – 75.000 41% 0,85 x 41% = 34,85%
Oltre 75.000 43% 0,85 x 43% = 36,55%

Contratti a canone convenzionato

Reddito (in €) Aliquota IRPEF (in % sul reddito) Imposta sugli affitti – regime IRPEF (in % sul reddito)
fino a 15.000 23% 0,7 x 0,85 x 23% = 13,68%
15.000 – 28.000 27% 0,7 x 0,85 x 27% = 16,06%
28.000 – 55.000 38% 0,7 x 0,85 x 38% = 22,61%
55.000 – 75.000 41% 0,7 x 0,85 x 41% = 24,39%
oltre 75.000 43% 0,7 x 0,85 x 43% = 25,58%

La conclusione è che la cedolare secca converrebbe:

  • in regime di contratti liberi, a chi dichiara un reddito superiore a 15,000 €
  • in regime di contratti agevolati, a chi dichiara un reddito superiore a 28,000 €

La cedolare secca, inoltre, sostituisce le imposte di registro e di bollo sulle risoluzioni e sulle proroghe del contratto di locazione.

La scelta comporta benefici anche per l’inquilino che, dal canto suo, avrà la sicurezza di un canone fisso e non modificabile (compresa la variazione ISTAT), pur se previsto nel contratto.
In ogni modo, anche nel caso si optasse per la cedolare secca, il reddito sottoposto a imposta sostitutiva non può essere inferiore a quello catastale, determinato applicando le tariffe d’estimo.
Nel frattempo, si attende che l’Agenzia delle Entrate fissi le modalità di esercizio dell’opzione, di versamento degli acconti e del saldo. Il Dlgs ha, in ogni modo, stabilito che:

  • gli acconti saranno pari all’85% dell’imposta per il 2011 e al 95% per il 2012
  • il tributo va versato entro il termine previsto per il pagamento dell’Irpef
  • eventuali imposte di bollo e di registro, pagate per registrazioni già avvenute, non saranno rimborsate
  • il reddito assoggettato a cedolare secca rileva ogni volta la normativa faccia riferimento a requisiti reddituali per il riconoscimento di agevolazioni, fiscali e non, nonché ai fini Isee.

Inoltre, col Decreto sul federalismo municipale si propone di contrastare gli affitti in nero e a tal fine impone delle condizioni restrittive in caso di mancata registrazione di contratti di locazione relativi a immobili a uso abitativo entro il termine stabilito dalla legge:

  • la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d’ufficio;
  • al rinnovo si applica la disciplina prevista per i contratti a canone libero;
  • a decorrere dalla registrazione, il canone annuo di locazione è fissato nel minore fra l’importo stabilito fra le parti e quello pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento dal secondo anno, in base al 75% dell’aumento degli indici Istat dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati e operai.

Stesse conseguenze anche per i contratti di locazione registrati ma contenenti un importo inferiore a quello effettivo e quelli di comodato fittizio.

Clicca qui per scaricare la documentazione sul federalismo fiscale

 

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