La cedolare secca è applicabile agli immobili locati ad uso ufficio?

E’ possibile ricorrere alla cedolare secca nel caso di locazione ad uso ufficio? La risposta è negativa: vale solo per immobili locati con finalità abitative

L’opzione per la cedolare secca è possibile anche nel caso di locazione di un immobile abitativo per uso ufficio?

A questa richiesta di chiarimento da parte di un contribuente ha risposto l’Agenzia delle Entrate tramite la rivista telematica FiscoOggi.

In riferimento ai contratti di locazione per i quali è possibile optare per il regime della cedolare secca, in base alla circolare 26/E del 2011 le Entrate hanno chiarito che tale regime trova applicazione esclusivamente in relazione ai contratti di locazione aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo locati per finalità abitative e le relative pertinenze:

il regime di tassazione sostitutivo risulta applicabile solo con riferimento ai contratti di locazione aventi ad oggetto fabbricati censiti nel catasto dei fabbricati nella tipologia abitativa (categoria catastale A, escluso A10) ovvero per i quali è stata presentata domanda di accatastamento in detta tipologia abitativa. 

Di conseguenza, sono esclusi gli immobili che, pur avendo i requisiti di fatto per essere destinati ad uso abitativo, sono iscritti in una categoria catastale diversa, ossia i fabbricati accatastati come uffici o negozi.

Inoltre, come chiarito nella circolare 12/E del 2016, l’art. 9, comma 2, del dl 47/2014 ha esteso il regime applicativo della cedolare secca al contratto di locazione stipulato dal locatore con le cooperative edilizie o con gli enti senza scopo di lucro nel caso in cui l’immobile venga utilizzato per soddisfare le finalità abitative degli studenti universitari. Tuttavia, viene precisato che tale estensione non può essere effettuata in via interpretativa e si ritiene confermato, quindi, il principio secondo cui è escluso dal regime della cedolare secca il contratto di locazione stipulato con conduttori che operano nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo.

In definitiva: la norma consente l’applicazione della cedolare secca solo per gli immobili abitativi locati con finalità abitative, escludendo quelle effettuate nell’esercizio di un’attività di impresa, o di arti e professioni.

Cedolare secca

A partire dal 2011, l’art. 3 del dlgs 23/2011, ha introdotto un nuovo regime facoltativo, alternativo a quello ordinario, di tassazione dei redditi derivanti dalla locazione per finalità abitative degli immobili ad uso abitativo e delle relative pertinenze, ossia il regime della cedolare secca.

La cedolare secca prevede dei vantaggi fiscali per i proprietari di una casa che decidono di cedere l’immobile in locazione ad uso abitativo; in particolare, per il periodo di durata dell’opzione è prevista l’esclusione:

  • dell’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF), secondo le aliquote progressive per scaglioni di reddito, e delle relative addizionali sul reddito fondiario prodotto dall’immobile locato
  • dell’imposta di registro dovuta sul contratto di locazione, generalmente prevista nella misura del 2% del canone pattuito
  • dell’imposta di bollo sul contratto di locazione dovuta nella misura di euro 14,62 per ogni foglio

La cedolare secca sostituisce, quindi, le imposte di registro e di bollo, ove dovute, anche sulle risoluzioni e sulle proroghe del contratto di locazione. Inoltre, per il periodo di durata dell’opzione è sospesa per il locatore la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se detta facoltà è prevista nel contratto di locazione.

L’imposta dovuta nella forma della cedolare secca è determinata con l’applicazione di un’imposta sostitutiva che è pari:

  • al 21% per i contratti di locazione a canone libero (della durata 4+4)
  • al 10% per i contratti di locazione a canone concordato e relativi alle abitazioni che si trovano nei Comuni con carenza abitative e nei Comuni ad alta tensione abitativa (della durata di 3+2)

Come si paga

Il versamento della cedolare secca segue lo stesso meccanismo di versamento dell’Irpef; è versata a saldo e acconto in scadenza rispettivamente il 16 giugno e il 16 dicembre di ciascun anno.

Il pagamento avviene mediante l’F24, modello unificato di pagamento Agenzia delle Entrate che prevede anche la possibilità di compensare l’imposta dovuta con eventuali crediti.

 

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Clicca qui per scaricare la circolare 1° giugno 2011, n. 26

Clicca qui per scaricare la circolare 12/E 2016

 

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