Cedolare secca 2019: tassazione agevolata anche per gli affitti di negozi e botteghe

Ecco come funziona il regime della cedolare 2019 secca per negozi e botteghe: si pagherà il 21% di imposta sui nuovi contratti di affitto di negozi di categoria C/1 e fino a 600 m2

Tra le novità previste dalla legge di Bilancio 2019 c’è la possibilità di avvalersi, su richiesta, del regime di tassazione agevolato (la cosiddetta cedolare secca) anche per le locazioni di negozi e botteghe, applicando così ai canoni l’imposta sostitutiva del 21%.

In particolare, all’art. 1, comma 59 della legge si ha:

Il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente, può, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, essere assoggettato al regime della cedolare secca, di cui all’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota del 21 per cento. Tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.

Optando per la cedolare secca, i proprietari di immobili locati a fini commerciali, come negozi, botteghe e in genere locali commerciali, usufruiscono quindi della tassazione sostitutiva al 21% al posto delle ordinarie aliquote Irpef; la novità comporta evidenti ed immediati vantaggi per i proprietari di immobili locati.

Limiti e requisiti nella legge di Bilancio 2019

I vincoli ed i requisiti per poter accedere al regime agevolato sono così brevemente riassunti nel vademecum di Confedilizia (Confederazione Italiana Proprietà Edilizia):

  • I contratti di locazione devono essere stipulati nel corso dell’anno 2019.
  • La cedolare potrà essere applicata per l’intera durata del contratto.
  • Il nuovo regime fiscale interessa le unità immobiliari di categoria catastale C/1 e le relative pertinenze locate congiuntamente.
  • La cedolare può applicarsi agli immobili di superficie massima di 600 metri quadri; nel calcolo della superficie, le pertinenze non vanno considerate.
  • Possono usufruire della cedolare i locatori persone fisiche, mentre nessun requisito è previsto in capo ai conduttori.
  • L’aliquota della cedolare è pari al 21%.
  • Non ci si può avvalere del nuovo regime fiscale in caso di contratti stipulati nell’anno 2019 se alla data del 15 ottobre 2018 “risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale”.
  • L’Agenzia delle Entrate ha precisato che, poiché i software di compilazione relativi al Modello RLI sono in corso di aggiornamento, attualmente è possibile registrare i nuovi contratti esclusivamente recandosi presso gli uffici territoriali dell’Agenzia stessa, e non in via telematica.

Beneficiari

Possono usufruire della cedolare i locatori persone fisiche, mentre nessun requisito è previsto in capo ai conduttori.

Cedolare secca, cos’è

A partire dal 2011, l’art. 3 del dlgs 23/2011, ha introdotto un nuovo regime facoltativo, alternativo a quello ordinario, di tassazione dei redditi derivanti dalla locazione per finalità abitative degli immobili ad uso abitativo e delle relative pertinenze, ossia il regime della cedolare secca.

La cedolare secca prevede dei vantaggi fiscali per i proprietari di una casa che decidono di cedere l’immobile in locazione ad uso abitativo; in particolare, per il periodo di durata dell’opzione è prevista l’esclusione:

  • dell’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF), secondo le aliquote progressive per scaglioni di reddito, e delle relative addizionali sul reddito fondiario prodotto dall’immobile locato
  • dell’imposta di registro dovuta sul contratto di locazione, generalmente prevista nella misura del 2% del canone pattuito
  • dell’imposta di bollo sul contratto di locazione dovuta nella misura di euro 14,62 per ogni foglio

La cedolare secca sostituisce, quindi, le imposte di registro e di bollo, ove dovute, anche sulle risoluzioni e sulle proroghe del contratto di locazione. Inoltre, per il periodo di durata dell’opzione è sospesa per il locatore la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se detta facoltà è prevista nel contratto di locazione.

L’imposta dovuta nella forma della cedolare secca è determinata con l’applicazione di un’imposta sostitutiva che è pari:

  • al 21% per i contratti di locazione a canone libero (della durata 4+4)
  • al 10% per i contratti di locazione a canone concordato e relativi alle abitazioni che si trovano nei Comuni con carenza abitative e nei Comuni ad alta tensione abitativa (della durata di 3+2)

In allegato il testo della legge di Bilancio 2019 pubblicata in Gazzetta Ufficiale.

 

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23 commenti
    • Mario Guerriero
      Mario Guerriero dice:

      Ciao Angelo,
      in quel caso non si dovrebbe applicare la cedolare secca, e la tassazione sarebbe quella tradizionale.
      Comunque bisognerà aspettare il testo definitivo della legge di bilancio per essere sicuri dei limiti e dei vincoli di tale provvedimento.
      Cordiali saluti.
      La redazione di BibLus

      Rispondi
  1. Gilberto
    Gilberto dice:

    Buongiorno,
    nel commento parlate anche di magazzini come assogettabili a cedolare.
    Ma i magazzini categoria C 2 non sono esclusi?
    Grazie

    Rispondi
    • Mario Guerriero
      Mario Guerriero dice:

      Ciao Gilberto,
      in effetti la norma riguarda la categoria C1 – negozi e botteghe, i magazzini a cui si faceva riferimento erano da intendersi come “depositi” di un’attività commerciale.
      La norma pertanto non riguarda la categoria C2 – magazzini e depositi.

      Ti ringraziamo per la segnalazione, provvederemo a modificare l’articolo per evitare ogni qualsiasi dubbio di interpretazione.
      Cordiali saluti, la redazione di BibLus

      Rispondi
  2. roberto
    roberto dice:

    Buongiorno, vorrei fare una domanda: Io ho locato un capannone categoria C1 con un contratto che parte dal 10 dicembre 2018. Posso sciogliere il contratto e rifarlo nel 2019 con la cedolare secca? Non avendo nessun tipo di contratto di affitto precedente a questa data.

    Rispondi
    • Mario Guerriero
      Mario Guerriero dice:

      Ciao roberto,
      Tra i vincoli ed i requisiti per poter accedere al regime agevolato vi sono:

      1 – I contratti di locazione devono essere stipulati nel corso dell’anno 2019.
      2- Non ci si può avvalere del nuovo regime fiscale in caso di contratti stipulati nell’anno 2019 se alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.

      Secondo la nostra interpretazione del punto n.2, nel suo caso, potrebbe usufruire di tale beneficio.
      Tuttavia essendo la materia (e la legge di Bilancio 2019) particolarmente suscettibile a diverse interpretazioni le consiglio di rivolgersi al suo commercialista.

      Rispondi
  3. claudia
    claudia dice:

    nella stipula di un nuovo contratto ad uso commerciale si può prevedere un contratto di durata di 6 anni con canone ridotto per i primi 5 anni ed una ulteriore riduzione per i primi 9 mesi?

    Rispondi
    • Mario Guerriero
      Mario Guerriero dice:

      Ciao Claudia,
      ti consiglierei di rivolgerti, per maggiori chiarimenti, al tuo commercialista/avvocato di fiducia.

      Rispondi
  4. federica
    federica dice:

    se nel 2018 risulta in essere un contratto di locazione per una porzione dell’immobile è possibile accedere nel 2019 in cedolare?

    Rispondi
    • Mario Guerriero
      Mario Guerriero dice:

      Ciao Federica,
      tra i vincoli per accedere alla tassazione agevolata prevista dalla legge di bilancio 2019, vi è che:
      I contratti di locazione devono essere stipulati nel corso dell’anno 2019.

      Rispondi
  5. Francesco
    Francesco dice:

    Considerato che l’avvio commerciale è sempre un pò difficile si può concedere un canone differenziato per i primi anni e poi uno diverso per esempio al 7° anno e optare per la cedolare secca?
    mi spiego meglio:per il primo anno, considerato l’avviamento commerciale, paga x euro, dal secondo anno y euro e dal 7 anno z euro e optare per la cedolare secca per l’intera durata del contratto?.
    Chi mi può essere utile?

    Rispondi
    • Mario Guerriero
      Mario Guerriero dice:

      Ciao Francesco,
      la Legge di Bilancio 2019 prevede la facoltà (non un obbligo) di usufruire di una tassazione agevolata, per gli immobili C1, nel caso di nuovi contratti registrati nel 2019.
      Vi è inoltre la facoltà di applicare tale tassazione a tutta la durata del contratto.
      Quindi sicuramente non è obbligatorio applicare la cedolare secca a tutta la durata del contratto.
      Nel caso da te prospettato ti consiglierei di rivolgerti al tuo commercialista/legale di fiducia poiché al momento tale aspetto non è stato ancora chiarito.

      Rispondi
  6. anna paolantonio
    anna paolantonio dice:

    salve. vorrei sapere che si intende per “scadenza naturale” del contratto,solo lo scadere dei primi 6 anni, o anche dei successivi? Ho un contratto di locazione commerciale dal 1 luglio 1999. Posso, concordemente col conduttore,disdirlo e rifarlo ex novo con lo stesso, optando per la cedolare secca? o devo aspettare, eventualmente venga riconfermata, il 2023?

    Rispondi
    • Mario Guerriero
      Mario Guerriero dice:

      Salve Anna, la legge chiarisce che il regime forfettario: “non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale”.
      Il principio alla base della legge è agevolare la nascita di nuove attività ed occupare immobili sfitti, pertanto si vuole evitare di fare rescindere contratti in essere.
      Ciò significa che se il contratto è in vigore ad oggi, non può rescinderlo anticipatamente e rifarlo nel 2019, dovrà aspettare la scadenza del contratto (sei anni) e solo se l’aliquota ridotta sarà prorogata nei prossimi anni (ma al momento non credo ci siano le condizioni), potrà applicarla.

      Rispondi
  7. GIUSEPPE
    GIUSEPPE dice:

    salve, un contratto di locazione commerciale scaduto il 31 marzo 2019 intestato al sig tizio, oggi 1 aprile stipulo nuovo contratto di locazione con il figlio del sig tizio, posso optare x la cedolare secca? grazie

    Rispondi
    • Mario Guerriero
      Mario Guerriero dice:

      Ciao Giuseppe,
      cambiando intestatario non dovresti aver problemi.
      In ogni caso per maggior sicurezza ti conviene consultare il tuo commercialista/CAF di fiducia.

      Rispondi
  8. Luciano
    Luciano dice:

    Ho acquistato, in questi giorni del 2019 un locale commerciale, già affittato dal precedente proprietario dal giugno del 2017, ed io subentrando, nel contratto di locazione, posso richiedere l’applicazione della Cedolare Secca..? In pratica il proprietario dell’unità cambia…

    Rispondi
    • Mario Guerriero
      Mario Guerriero dice:

      Ciao Luciano,
      in teoria potresti usufruirne, poiché il proprietario è cambiato, tuttavia il contratto di locazione era già in essere prima del dicembre 2018 e tu sei subentrato al posto del vecchio proprietario.
      Si tratta di un caso particolare, non specificatamente chiarito dalla legge, e soggetto a possibili (e discordanti) interpretazioni.
      Pertanto il mio consiglio è di rivolgerti al tuo commercialista e sopratutto di chiedere direttamente all’Agenzia delle Entrate.

      Rispondi
      • Luciano
        Luciano dice:

        In effetti è proprio un caso particolare, perchè secondo me il contratto doveva essere in fase di chiusura all’atto dell’acquisto, e citato nell’atto di acquisto.
        Ho provato questa mattina ad interpellare l’Agenzia, al telefono l’operatore suggerisce la chiusura del contratto tra i precedenti contraenti (abbiamo 30 giorni di tempo per la registrazione della risoluzione anticipata) e contrarre un nuovo contratto tra le nuove parti… solo così si può usufruire della cedolare secca in fase di registrazione del nuovo contratto rispettando le condizioni dettate dal testo della legge di Bilancio 2019. grazie per il vostro contributo.

        Rispondi
  9. marco
    marco dice:

    Buongiorno Mario, ma ad oggi e’ possibile registrare telematicamente(con rli) un contratto tipo s1 di un c1 con cedolare secca? grazie

    Rispondi
    • Mario Guerriero
      Mario Guerriero dice:

      Cia Marco,
      l’opzione per l’applicazione della cedolare secca può essere esercitata dal locatore, persona fisica,
      proprietario o titolare di diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative (categoria catastale A, escluso A10), o di unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 metri quadrati, che non agisce nell’esercizio di un’attività d’impresa o di arti e professioni.
      Per la registrazione telematica ti rimando ad un recente articolo di BibLus con il nuovo modello RLI e le relative istruzioni per la compilazione.

      Rispondi
    • Mario Guerriero
      Mario Guerriero dice:

      Ciao Carmen,
      L’opzione della cedolare secca può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti:
      – alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze (anche c6), locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al quello di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata.
      – alle categorie catastale C1 così come riportato nell’articolo

      Rispondi

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