Quando è possibile la costituzione di condomini separati?

Il via libera della Cassazione alla costituzione di condomini separati solo se l’immobile è divisibile in edifici aventi una propria autonomia strutturale

Con la sentenza n. 22041/2019 la Corte di Cassazione affronta la questione della separazione di un condominio, costituito da più edifici, in condomini separati ed autonomi.

Il caso

Alcuni condomini (oltre un terzo dei comproprietari) convenivano in giudizio dinanzi al Tribunale di Firenze affinché fosse disposto lo scioglimento del condominio e la sua scomposizione in cinque unità autonome, attestando l’autonomia strutturale dei vari corpi di fabbrica presenti nel condominio, e di provvedere, quindi, anche alla stesura di nuove tabelle millesimali.

Disposta la CTU, il Tribunale rigettava la domanda di scioglimento del condominio, stante l’accertata esistenza di compenetrazioni ed intersezioni tra le varie unità immobiliari, tali da comportare che le stesse sarebbero ricadute in due distinti condomini.

La Corte d’Appello di Firenze rigettava l’impugnazione; si giunge in Cassazione.

La Cassazione

In base alle indagini del consulente tecnico d’ufficio, a detta degli ermellini, emerge la presenza di singoli corpi di fabbrica all’interno dell’attuale condominio; si evidenzia anche che il fabbricato era frutto dell’aggregazione di distinti corpi di fabbrica, facilmente identificabili, come riscontrabile anche dall’andamento delle falde di copertura e dalla tipologia delle facciate. Pertanto, la divisione proposta non avrebbe creato problemi nella gestione delle parti comuni.

La soluzione del giudice di merito contrasta, quindi, evidentemente con quanto accertato dal CTU.

La Corte di Cassazione richiama, inoltre, l’orientamento giurisprudenziale (Cass. n. 1964/1963) in base al quale :

a norma degli artt. 61 e 62 delle disposizioni di attuazione del codice civile, lo scioglimento del condominio di un edificio o di un gruppo di edifici, appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi, in tanto può dare luogo alla costituzione di  condomini separati, in quanto l’immobile o gli immobili oggetto del condominio originario, possano dividersi in parti che  abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, quand’anche restino in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall’art 1117 del codice.

Come sottolineato dalla Cassazione, l’espressione “edifici autonomi” è da intendersi in senso strutturale e non solo amministrativo:

è da escludere di per sé che il risultato della separazione si concreti in un’autonomia meramente amministrativa, giacche, più che ad un concetto di gestione, il termine ‘edificio’ va riferito ad una costruzione, la quale, per dare luogo alla costituzione di più condomini, dev’essere suscettibile di divisione in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale, indipendentemente dalle semplici esigenze di carattere amministrativo.

Conclusioni

Pertanto, concludono gli ermellini, l’autorità giudiziaria può disporre lo scioglimento di un condominio solo quando il complesso immobiliare sia suscettibile di divisione aventi ciascuna una propria autonomia strutturale, senza che si debba attuare una diversa ristrutturazione in parti distinte.

Laddove, invece, la divisione non sia possibile senza previa modifica dello stato delle cose mediante ristrutturazione, lo scioglimento e la costituzione di più condomini separati possono essere approvati soltanto dall’assemblea con un numero di voti che sia espressione di due terzi del valore dell’edificio e rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio.

 

Clicca qui per scaricare la sentenza n. 22041/2019

 


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