Il Comune deve risarcire l’acquirente se l’edificio è abusivo?

In caso di acquisto edificio abusivo l’acquirente potrebbe rivalersi sul Comune per mancata vigilanza su abusi edilizi non repressi. La competenza è del giudice ordinario

In caso di acquisto di un edificio abusivo, privo del permesso di costruire e agibilità (abitabilità), l’acquirente potrebbe rivalersi sul Comune per ottenere il risarcimento danni; viene, tuttavia, dichiarata la giurisdizione del giudice ordinario.

Ad affermarlo i giudici delle sezioni civili di Cassazione con l’ordinanza 4889/2019.

 

Il caso

Dopo aver acquistato un appartamento da un’agenzia immobiliare, il nuovo proprietario scopre che l’immobile era affetto da svariate irregolarità edilizie ed urbanistiche (ordini di demolizione, sanzioni pecuniarie, per parziale o totale a abusività dell’immobile), tanto gravi da renderlo parzialmente abusivo, inidoneo all’uso e non commerciabile, nonostante il permesso di costruire e la licenza di abitabilità emessi dal convenuto.

L’acquirente presentava, quindi, ricorso nei confronti del Comune, chiedendo la condanna al risarcimento dei danni (ex art. 2043 c.c.). In particolare, accusava l’amministrazione di aver omesso la dovuta vigilanza circa il rispetto delle prescrizioni urbanistiche, nei confronti della società immobiliare, realizzatrice del fabbricato.

Il GI del Tribunale di Latina rinviava la causa per la precisazione delle conclusioni, avendo ritenuto la controversia devoluta in tesi alla giurisdizione esclusiva del Giudice Amministrativo, in quanto connessa con l’attività provvedimentale della PA; il ricorrente chiedeva alla giurisdizione del Giudice Ordinario di pronunciarsi.

Il Comune resisteva con controricorso, mentre la società costruttrice non presentava difese.

Il Procuratore Generale ha concluso per la declaratoria della giurisdizione del giudice ordinario; il Sostituto Procuratore Generale chiede alle Sezioni Unite della Corte di Cassazione di voler confermare la giurisdizione del giudice ordinario.

Ordinanza

I giudici delle sezioni civili di Cassazione dichiarano la giurisdizione del giudice ordinario, innanzi al quale rimette le parti, anche, per la regolazione delle spese di giudizio.

Tuttavia, alla luce di un precedente orientamento giurispruednziale:

adducendo che la P.A., nell’omettere la dovuta sorveglianza ed i controlli prescritti dall’art. 27 del dPR n. 380 del 2001 nei confronti di un terzo costruttore e nell’emettere i provvedimenti abilitativi, lo abbia indotto a acquistare una parte dell’edificio realizzato, confidando incolpevolmente sulla relativa regolarità urbanistico-edilizia, rivelatasi inesistente

si ha che l’acquirente, qualora si renda conto, dopo un certo periodo, di aver acquistato un edificio privo del permesso di costruire e della licenza di abitabilità, potrebbe chiedere la condanna al risarcimento dei danni (ex art. 2043 c.c.) a lui causati, imputando all’Ente un comportamento inerte e negligente nei confronti di precedenti abusi edilizi non repressi.

 

Clicca qui per scaricare l’ordinanza n. 4889/2019

 

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2 commenti
  1. Stefano Pasquon
    Stefano Pasquon dice:

    Roba da matti. Dopo 10 anni dalla costruzione il costruttore si defila. Nel frattempo a fine lavori il comune effettua il sopralluogo che sia in questo caso come in caso di Scagi (Agibilità) è autocertificata e scelta a campione (non tutte quindi). Il Comune non rileva alcunché, anzi è legittimamente conforme agli atti assentiti e legittimanti. La proprietà dopo i controlli effettua abusi, magari anche una sopraelevazione abusiva di 50 cm non visibile o riscontrabile a occhio e mai denunciata da nessuno, e la colpa è del Comune o del proprietario e dell’esecutore? Quando, per esposto o per una qualsiasi richiesta di accertamento di conformità o per una denuncia, il comune si attiva e persegue l’abuso irrorando la sanzione amministrativa e se del caso penale (per esempio art 34 e 44) alla proprietá. E chi interessato all’acquisto prima di comprare deve essere certo che le opere siano regolari, sanate o anche fiscalizzate. La sanzione persegue la proprietá. Non mi pare che i tecnici del comune abbiano il dono dell’ubiquitá e mangino pane e salame in ogni casa mettendosi a misurare tutte le case della città durante la pausa pranzo. Credo sia ridicolo rivalersi sul Comune per abusi commessi dai privati sprovveduti e che prima di acquistare non controllano quanto acquistano. Sarà, ma per me è ridicolo.

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    • Bernardino
      Bernardino dice:

      Evviva, questo genio di un giudice ha finalmente aperto uno spiraglio per lucrare anche sugli immobili abusivi e incommerciabili per legge. Sai quante compravendite false … tanto poi paga il Comune!
      Più andiamo avanti e più mi convinco che viviamo in uno Stato assurdo con dei giudici che spesso vanno in confusione.
      Qui i colpevoli sono solo ed esclusivamente il costruttore/venditore, che nell’atto ha dichiarato la regolarità urbanistica-edilizia del fabbricato e il notaio che tale dichiarazione l’ha ritenuta valida e sufficiente omettendo ulteriori accertamenti; trattasi di truffa reato penale non attribuibile al Comune.
      E poi basta con questa moda di attribuire e scaricare tutte le colpe su chi agisce e rappresenta la collettività. Si devono perseguire gli attori delle azioni e non chi doveva? o chi poteva? nella fattispecie la truffa è stata commessa scientificamente e scientemente.

      Rispondi

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