E’ possibile la compravendita di un immobile abusivo? La risposta della Cassazione

Ok alla compravendita di un immobile abusivo se c’è la dichiarazione con gli estremi del permesso in sanatoria; le spese saranno a carico del nuovo proprietario

Alla domanda se è possibile procedere alla compravendita di un immobile abusivo risponde la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 22168/2019.

I fatti in breve

Il caso in esame riguarda l’acquisto di un immobile sul quale erano state realizzate modifiche successive alla data di rilascio della licenza, nel 1974, che lo rendevano difforme dal progetto originario assentito dal titolo.

L’acquirente aveva comunque chiesto di concludere il contratto pur a fronte delle difformità rilevate e che il venditore fosse condannato al pagamento delle spese necessarie al conseguimento della sanatoria edilizia, in quanto la perizia tecnica aveva constatato la sanabilità delle difformità, trattandosi di modifiche interne all’immobile.

Il Tribunale di Agrigento rigettava le richieste avanzate ed anche la domanda riconvenzionale di esecuzione del preliminare in quanto l’immobile risultava affetto da difformità sanabili ma non condonate rispetto al progetto della originaria licenza edilizia.

La sentenza del Tribunale veniva integralmente confermata dalla Corte d’Appello di Palermo; per i primi 2 gradi di giudizio l’immobile era incommerciabile per via delle difformità.

Il ricorso giunge così in Cassazione.

Conclusioni Cassazione

La richiesta del ricorrente viene, invece, accolta dalla Cassazione: è possibile concludere un contratto avente ad oggetto un immobile affetto da difformità, sanabili ma non condonate, rispetto al progetto edilizio.

L’art. 46, comma 1, del dpr n. 380/2001 dispone, infatti, che:

Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù.

Pertanto, affinché una compravendita immobiliare possa andare a buon fine, serve la “dichiarazione” della parte alienante indicativa degli estremi del permesso di costruire, o del permesso in sanatoria  o della segnalazione certificata di inizio di attività.

E’ quindi la mancanza dei requisiti dichiarativi che comporta la nullità del contratto e non la “mancata conformità dell’immobile allo strumento urbanistico”, aggiungono i giudici.

In ipotesi di difformità sostanziale tra titolo abilitativo enunciato nell’atto e costruzione, l’acquirente non sarà esposto all’azione di nullità, con conseguente perdita di proprietà dell’immobile ed onere di provvedere al recupero di quanto pagato, ma, ricorrendone i presupposti, potrà soggiacere alle sanzioni previste a tutela dell’interesse generale connesso alle prescrizioni della disciplina urbanistica.

Infine, concludono gli ermellini: chi compra una casa abusiva, compra anche gli abusi edilizi; il nuovo acquirente sarà, quindi, anche il nuovo responsabile degli stessi e, di conseguenza, dovrà sanarli. Le spese per la sanatoria edilizia, insomma, saranno interamente a suo carico.

 

Clicca qui per scaricare l’ordinanza n. 22168/2019

 


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