Agevolazione prima casa: ecco quando è possibile estenderla ad un nuovo acquisto

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L’acquisto dell’intero fabbricato in cui è presente la prima casa non può essere ulteriormente agevolato

Con l’interpello n.113/2020 l’Agenzia delle Entrate risponde ad un quesito sulle agevolazioni prima casa.

Due coniugi acquistavano una proprietà in regime di separazione dei beni, quindi ciascuno risultava proprietario di 1/2 della medesima proprietà.

L’immobile, acquistato con le agevolazioni “prima casa”, era parte di un fabbricato più ampio.

Successivamente la comproprietaria decideva di acquistare l’intero fabbricato per demolirlo interamente al fine di costruire sulla stessa area un villino composto da un’unica casa di abitazione con garage.

Il quesito

Il quesito posto è relativo alla possibilità di usufruire del beneficio prima casa per il nuovo acquisto.

Per l’istante la domanda si pone in quanto il nuovo acquisto, che è parte dello stesso fabbricato, è finalizzato ad ingrandire la prima abitazione.

La risposta della Commissione

Le condizioni necessarie per l’ottenimento dell’agevolazione “prima casa” sono dettate dalla nota II-bis posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al dpr 917/86, e a condizione che l’abitazione risultante dalla fusione di due unità immobiliari adiacenti, conservi, anche dopo, la caratteristica “non di lusso” (Circolare n. 38/E del 12 agosto e Risoluzione n. 25/E del 25 febbraio 2005).

Sostanzialmente il parere della Commissione interpelli si articola sulla differenza che intercorre tra la fusione catastale di due proprietà adiacenti e demolizione e ricostruzione:

l’operazione di demolizione dell’intero fabbricato e la successiva ricostruzione non costituisce, neanche da un punto di vista catastale, una fusione.

Dall’Agenzia delle Entrate concludono che l’operazione di demolizione e ricostruzione delle unità immobiliari adiacenti non può essere assimilata ad un ampliamento della preesistente “prima casa” di abitazione né ad un accorpamento.

Per tale motivo, in merito al caso esposto, non possono essere richieste le agevolazioni “prima casa”.

Beneficio prima casa

L‘agevolazione prima casa consente di avere, appunto, delle agevolazioni per chi vuole acquistare l’abitazione principale: pagare imposte ridotte sull’atto di acquisto in presenza di determinate condizioni.

Le agevolazioni

Nel dettaglio, ecco le agevolazioni previste sono:

  • per chi acquista da un privato (o da un’azienda che vende in esenzione Iva) è previsto:
    • la riduzione dell’imposta di registro al 2%, anziché del 9%, sul valore catastale dell’immobile
    • le imposte ipotecaria e catastale ognuna nella misura fissa di 50 euro
  • per chi acquista direttamente dall’impresa costruttrice (con vendita soggetta a Iva) si ha:
    • riduzione dell’Iva dal 10% al 4%
    • pagamento nella misura fissa di 200 euro per ciascuna imposte di registro, catastale e ipotecaria
  • per acquisti per successioni o donazioni: si applicano imposta ipotecaria e catastale in misura fissa, ovvero 200 euro
  • credito d’imposta: il bonus prima casa per i soggetti che vendono e riacquistano casa entro 12 mesi usufruendo delle agevolazioni prevede la possibilità di sottrarre l’imposta da pagare con quella già pagata per l’acquisto della precedente abitazione.

Nel caso in esame, quindi, l’agevolazione consiste nell’applicare l’imposta ipotecaria e catastale nella misura fissa paria a 200 euro, indipendentemente dal valore dell’immobile caduto in successione; tuttavia, come chiarito dalle Entrate, l’agevolazione è riconosciuta quando il beneficiario ha i requisiti previsti in materia di acquisto della “prima abitazione”.

Di seguito i requisiti previsti in materia di acquisto della “prima abitazione”; è necessario che il richiedente:

  • non possieda abitazioni in tutto il territorio nazionale per i quali si è fruito delle agevolazioni, oppure venderle entro 1 anno
  • non sia proprietario di abitazione nello stesso Comune in cui si richiedono le agevolazioni per l’acquisto della prima casa
  • sia residente nel Comune in cui si acquista casa o vi stabilisca la residenza entro 18 mesi dall’acquisto agevolato o dimostri che la propria sede di lavoro è situata nel suddetto Comune
  • non sia titolare di diritto d’uso, usufrutto o abitazione di altro immobile nello stesso Comune in cui si richiede l’agevolazione sull’acquisto della prima casa.

 

Clicca qui per scaricare l’interpello n. 113/2020

 

factus

 

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