Agevolazione prima casa e immobile di lusso: quali spazi considerare per il calcolo della superficie utile?

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Per individuare un immobile di lusso, prima del 2014, nel calcolo della superficie andavano considerati anche gli spazi non abitabili. Lo afferma la Cassazione

Con l’ordinanza n. 11620/2020 della Cassazione si fa ulteriore chiarezza sulle modalità di calcolo della superficie utile di un immobile al fine della sua classificazione come “abitazione di lusso”, prima dell’entrata in vigore del dlgs n. 175/2014.

Ricordiamo, infatti, che dalla classificazione di “immobile di lusso” deriva la preclusione delle agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa.

Il caso

Un privato si vedeva annullata l’agevolazione prima casa dalle Entrate, chiesta per l’acquisto di un immobile effettuato nel 2009.

L’Agenzia sosteneva che l’immobile acquistato con le agevolazioni avesse una superficie utile superiore ai 240 m² (art. 6 del dm n. 1072/1969) e che, quindi, doveva considerarsi come immobile di lusso con la conseguente revoca delle agevolazioni.

Il privato decideva di far ricorso, respinto sia in primo sia in secondo grado; infine la vicenda approdava in Cassazione.

Il ricorrente lamentava l’erronea computazione della superficie utile dell’immobile dato che in quest’ultima erano stati inseriti spazi non abitabili.

Ricordiamo che per il calcolo della superficie utile ai fini dell’inquadramento di un immobile di lusso, prima del 2014, l’art. 6 del dm n. 1072/1969 riportava che rientravano in tale casistica “Le singole unita’ immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240″.

L’articolo 6 specificava che nel calcolo della superficie utile non andava riportata quella relativa a:

  • balconi;
  • terrazze;
  • cantine;
  • soffitte;
  • scale;
  • posto macchine.

Il giudizio della Cassazione

I giudici ritengono che:

In tema di agevolazioni cd. “prima casa”, ai fini dell’individuazione di un’abitazione di lusso, nell’ottica di escludere il beneficio, la superficie utile deve essere determinata avuto riguardo alla utilizzabilità degli ambienti, a prescindere dalla loro effettiva abitabilità, costituendo tale requisito il parametro idoneo ad esprimere il carattere “lussuoso” dell’immobile.

In definitiva, per gli ermellini, prima del 2014 il concetto di superficie utile non poteva essere identificato esclusivamente con la sola superficie abitabile, ma andava considerata la superficie utilizzabile dovendo interpretarsi l’art. 6 del dm n. 1072/1969 nel senso che risulta utile tutta la superficie dell’unità immobiliare ad esclusione dei balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto auto. Si precisa che nel calcolo delle superfici rientrano anche i soppalchi.

Il ricorso è, quindi, stato respinto.

Le abitazioni di lusso dopo il dlgs n. 175/2014

Ricordiamo che dal 2014 l’art. 33 del dlgs n. 175/2014 ha modificato i criteri per individuare le case di abitazione per le quali è possibile usufruire dell’agevolazione “prima casa” ai fini dell’imposta sul valore aggiunto e dell’imposta di registro.

In particolare, per effetto delle modifiche apportate dalla citata disposizione, l’agevolazione è applicabile per abitazioni (anche in corso di costruzione) classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse dalle seguenti:

  • cat. A/1 – abitazioni di tipo signorile
  • cat. A/8 – abitazioni in ville
  • cat. A/9 – castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici.

L’applicazione dell’agevolazione prima casa è dunque vincolata, dal 2014, alla categoria catastale dell’immobile, non assumendo più alcun rilievo, ai fini dell’individuazione delle case di abitazione oggetto dell’agevolazione, le caratteristiche dell’immobile. Infatti con la circolare n. 31E/2014 l’Agenzia delle Entrate ha stabilito che dal 2014 l’unico riferimento è quello del dlgs 175/2014.

 

Per maggiore approfondimento leggi anche questi articoli di BibLus-net:

 

Clicca qui per scaricare l’ordinanza della Cassazione

 

estimus

 

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