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Affitto con riscatto e inquilino inadempiente, le nuove indicazioni del Notariato

Affitto con riscatto, il Notariato ritorna sul rent to buy affrontando la questione relativa alla liberazione dell’immobile in caso di inquilino moroso

Negli ultimi anni tra le nuove tipologie contrattuali  si è imposto il cosiddetto rent to buy, un contratto a metà strada tra una locazione e una prevendita, ossia un affitto con riscatto.

In sostanza esso consente ai potenziali acquirenti, che non dispongono delle somme per acquistare un immobile, di usufruire da subito del godimento dell’immobile individuato, con pagamento di un canone periodico e, in un secondo momento, effettuare l’acquisto vero e proprio e il pagamento del relativo prezzo.

Affitto con riscatto, cosa succede in caso di inadempimento di una delle due parti?

Dal punto di vista legislativo, in caso di inadempimento del conduttore:

  • il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente concordato nel contratto
  • il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo

Nel caso, invece, di inadempimento del concedente:

  • il concedente deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali

Infine, nel caso di mancato esercizio, da parte del conduttore, del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile entro il termine stabilito si ha che le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire.

Affitto con riscatto, lo studio del Notariato sulla validità quale titolo esecutivo

Il Notariato, con lo studio 283/2015, è intervenuto nel merito della questione analizzando, per lo più, la validità del titolo esecutivo per la restituzione dell’immobile in caso di inadempimento del conduttore.

In linea generale, l’art. 657 del Codice di procedura civile stabilisce che il locatore può intimare al conduttore lo sfratto in caso di inadempienza, ancor prima della scadenza del contratto.

Lo studio del Notariato evidenzia che risulta decisiva la qualificazione del contratto di rent to buy: se si qualifica come “sottotipo” della locazione, può essere applicato il procedimento per convalida di sfratto; se, invece, si qualifica come contratto atipico o contratto tipico differente, non è applicabile il procedimento di convalida di sfratto.

Pertanto, nel caso di inadempimento del conduttore, se il contratto di rent to buy redatto nella forma dell’atto pubblico contiene una clausola risolutiva espressa, lo stesso ha validità di titolo esecutivo ai fini del rilascio dell’immobile.

 

Clicca qui per scaricare lo studio del Notariato sull’affitto con riscatto, n. 285/2015

 


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