Guida ANCE alle clausole contrattuali

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L’Associazione dei costruttori pubblica una guida sulle clausole contrattuali: caparra confirmatoria e penitenziale, acconto, deposito cauzionale, clausola penale

L’ANCE (Associazione Nazionale dei Costruttori Edili) ha pubblicato una guida sulle clausole contrattuali.

Di seguito gli strumenti giuridici finalizzati a rafforzare sostanzialmente il vincolo contrattuale:

  • caparra confirmatoria;
  • caparra penitenziale;
  • acconto;
  • deposito cauzionale;
  • clausola penale.

La guida ANCE sulle clausole contrattuali

La guida ricorda che nel corso delle trattative, o al momento della conclusione di alcune tipologie contrattuali (es. compravendita immobiliare, locazione), spesso si assiste alla consegna, in genere ulteriore rispetto al corrispettivo dovuto, di una somma di denaro a favore di una delle parti.

E’ quindi utile individuare a quale titolo la corresponsione possa avvenire in modo da conoscerne gli effetti giuridici che ne derivano.

La caparra confirmatoria

La “caparra confirmatoria” è quella somma di denaro (o di altre cose fungibili) che una parte versa all’altra (utilizzando gli strumenti consentiti: contanti, assegno, bonifico) al momento della conclusione del contratto (es. l’acquirente in un contratto preliminare di compravendita).

Essa è  finalizzata a tutelare l’esecuzione del contratto, consentendo, in via di autotutela, di recedere senza la necessità di adire il giudice o intimare la diffida ad adempiere.

La caparra penitenziale

La “caparra penitenziale” è definita come il corrispettivo del recesso di ciascuna delle parti.

La caparra penitenziale, inserita ad esempio in un preliminare di compravendita, ha in comune con la caparra confirmatoria il meccanismo di funzionamento (ritenzione di quanto ricevuto o pagamento del doppio) ma se ne differenzia in quanto ha natura convenzionale e funge soltanto da corrispettivo per il recesso esercitato da una delle parti.

Non rappresenta, quindi, un risarcimento contro l’altrui inadempimento, ma piuttosto un indennizzo a fronte dell’altrui decisione di sciogliersi dal vincolo.

L’acconto sul prezzo

Molto diffuso nella prassi è l’”acconto sul prezzo“, esso rappresenta una condizione atipica in quanto non espressamente disciplinata dal codice civile.

Simile alla caparra confirmatoria, l’acconto sul prezzo non è altro che una somma di denaro che viene versata come anticipo sul prezzo di vendita dell’immobile oggetto della trattativa. A titolo di acconto sul prezzo sono poi corrisposte nei contratti di  godimento in funzione della successiva alienazione di immobili (c.d. “rent to buy” ) parte delle somme dovute (diversamente da quelle corrisposte a titolo di canone).

L’acconto non svolge nessuna funzione di garanzia tra le parti e, pertanto, nel caso in cui non si raggiunga un accordo tra queste, dovrà essere restituito all’acquirente stesso.

Il deposito cauzionale

Il “deposito cauzionale” o cauzione, spesso impropriamente definito caparra, consiste in una somma di denaro versata (in contanti o tramite garanzia fideiussoria) al momento della sottoscrizione del contratto di locazione con funzione di garanzia dell’esatto adempimento delle obbligazioni assunte dal debitore, quali:

  • il pagamento dei canoni di locazione nei termini convenuti;
  • l’uso del bene secondo la diligenza del buon padre di famiglia;
  • la restituzione del bene nel medesimo stato in cui il conduttore l’ha ricevuto.

Al termine del rapporto contrattuale la somma deve essere restituita dal locatore al conduttore.

La clausola penale

La previsione di una clausola penale consente ai contraenti di definire la somma dovuta in caso di inadempimento o ritardo nell’adempimento di una delle parti, predeterminando l’ammontare del risarcimento.

Attenzione, perché la legge non consente alla parte creditrice di domandare contestualmente la prestazione principale e la penale (c.d. “divieto di cumulo”); tale principio può essere derogato solo nell’ipotesi in cui la penale sia stata pattuita per il solo ritardo nell’adempimento.

La clausola penale può, ad esempio, essere prevista nell’ambito di un contratto di compravendita per l’ipotesi di mancata consegna dell’immobile entro una data prestabilita ovvero in un contratto di appalto per il ritardo sulla consegna dei lavori.

 

impresus

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